Was ist mein Haus oder meine Wohnung wert?

Das Vergleichswertverfahren findet bei der Ermittlung von Bodenwerten für unbebaute Grundstücke, bei Bodenwerten des Sachwert- und Ertragswertverfahrens, sowie bei Eigentumswohnungen Anwendung.

Verglichen werden dabei Übereinstimmungsmerkmale anderer Grundstücke mit dem Bewertungsobjekt. Beim Bodenwert zum Beispiel die Grundstücksgrößen, die zulässige bauliche Nutzung oder Bodenrichtwerte.
Bei Eigentumswohnungen werden Vergleichspreise anderer Eigentumswohnungen beschafft, die hinsichtlich Baujahr, Lage und Wohnungsgrößen hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen müssen.

Bei Abweichungen zu den Merkmalen des Bewertungsobjektes, zum Beispiel Größe und bauliche Nutzbarkeit bei unbebauten Grundstücken, oder Alter und Größe bei Eigentumswohnungen werden die Daten mittels Umrechnungskoeffizienten mathematisch umgerechnet.

Das Ergebnis ist dann der Vergleichswert.

Es findet bei Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung.

Im Vordergrund stehen Kosten, die bei einem Neubau des Bewertungsobjektes anfallen würden. Auf diesem Grundgedanken baut der Berechnungsgang auf. Die Grundlage hierfür bilden die Normalherstellungskosten (NHK), die vom Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau für Gebäudetypen herausgegeben werden.

Bezugsgröße der Kostenermittlung ist die Bruttogrundfläche (BGF) des Gebäudes. Das ist die Summe der Grundflächen aller Geschosse, bei Dachausbauten eingeschränkt.

Die Normalherstellungskosten sehen fünf Standardstufen und daraus resultierende Gesamtnutzungsdauern der Gebäude zwischen 60 und 80 Jahren vor. Niedrige Standardstufen bedeuten einfachere Bauweise und Ausstattungen und somit kürzere Gesamtnutzungsdauern. Hohe Standardstufen bedeuten gute bis gehobene Bauweise mit längeren Gesamtnutzungsdauern.

Bei Bestandsgebäuden müssen die ermittelten „Neubauwerte“ um die Alterswertminderung (Abschreibung) gekürzt werden, um auf den Zeitwert zu kommen. Zum Beispiel beträgt bei einem Gebäude mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren (30 Jahre alt) die Alterswertminderung 38 Prozent.

Parallel wird der Bodenwert nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Addiert ergeben der Zeitwert und der Bodenwert dann den rechnerischen Sachwert.

Im vorletzten Schritt wird geprüft, ob der rechnerische Sachwert den aktuellen Marktverhältnissen entspricht, in der Fachsprache Marktanpassung genannt. Mit Hilfe von Sachwertfaktoren von Gutachterausschüssen wird der rechnerische Sachwertfaktor nach oben oder nach unten korrigiert. Beispiel: Ein Sachwertfaktor von 1,1 bedeutet, dass das rechnerische Ergebnis um das 1,1-fache (10 %) nach oben korrigiert werden kann. Liegt der Sachwertfaktor unter 1,0 kommt es zu Abschlägen.

Stehen keine Sachwertfaktoren von Gutachterausschüssen zur Verfügung, muss der Bewertungsexperte oder die Bewertungsexpertin dies aus den örtlichen Marktkenntnissen ableiten.

Am Ende der Berechnung müssen besondere objektspezifische Gegebenheiten berücksichtigt werden. Diese können wertmindernd sein, zum Beispiel wegen eines Instandhaltungsstaus, oder werterhöhend bei wertvollen Einbauten oder Anlagen.

Das Ergebnis ist dann der Verkehrswert bzw. der Marktwert im Sachwertverfahren.

Dieses Verfahren orientiert sich am Gebäudeertrag der Zukunft.

Ertragswertobjekte sind Miethäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, vermietete Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekte, bevorzugt in städtischen Räumen mit ausreichendem Mieterpotenzial. Investitionsmotiv ist die Erzielung von Renditen.

Ausgangspunkt die die Ermittlung des jährlichen Rohertrags zum Ermittlungsstichtag. Das ist die ortsübliche Vergleichsmiete und nicht die tatsächliche Miete. Der Rohertrag wird um die Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, Betriebskosten) gemindert.

Von dem daraus resultierenden Reinertrag ist eine Bodenwertverzinsung abzuziehen, weil im Gegensatz zum „endlichen Gebäude“, der Boden „unendlich“ ist.

Danach ist man am jährlichen Gebäudereinertrag angelangt. Dieser wird mit einem Barwertfaktor vervielfältigt (kapitalisiert). Die Barwertfaktoren können Tabellen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) entnommen werden. Zu bestimmen ist die Restnutzungsdauer des Gebäudes in Jahren und der Liegenschaftszinssatz.

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Niedrige Liegenschaftszinssätze führen bei der Kapitalisierung des Gebäudereineertrags zu höheren Werten (nachhaltige Vermietbarkeit gegeben). Bei hohen Liegenschaftszinssätzen liegt der Wert deutlich darunter, weil die Frage der nachhaltigen Vermietbarkeit im Raum steht.

Beispiel: bei 40 Jahren Restnutzungsdauer beträgt der Barwertfaktor 32,83 bei einem Liegenschaftszinssatz von 1 Prozent und 17,16 bei einem Liegenschaftszinssatz von 5 Prozent (Stand Oktober 2021). Der jährliche Gebäudereinertrag wird mit dem zutreffenden Barwertfaktor multipliziert und ergibt den Gebäudeertragswert.

Parallel wird der Bodenwert im Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert addiert stellen den vorläufigen Ertragswert dar.

Am Ende werden bei Vorliegen Unterhaltungsrückstände (Instandhaltungsstau oder Mängel) wertmindernd vom vorläufigen Ertragswert abgezogen.

Das Endergebnis ist dann der Ertragswert.