Die im Jahr 1994 erbaute Doppelhaushälfte befindet sich in der idyllischen Gemeinde Lützelburg bei Gablingen. Die Immobilie erstreckt sich über eine Wohnfläche von ca. 135 m² und ist technisch sowie baulich dem Baujahr entsprechend gut erhalten. Das Grundstück umfasst etwa 365 m², inklusive eines klar definierten Sondernutzungsrechts, wie in der Nachtragsurkunde von 2019 detailliert beschrieben wird.

Grundstück und Aufteilung:

Gemäß dem Urkundenentwurf aus dem Jahr 1994 wurde das Anwesen durch einen Überlassungsvertrag und die Aufteilung nach § 3 WEG in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aufgeteilt. Dies umfasst auch das Nachbargebäude und gewährt den Miteigentümern spezifische Rechte und Pflichten.
Sie haben somit Ihren eigenen Garten und Grundstücksbereich und können darüber frei verfügen wie Sie es wünschen! 

Grobe Baubeschreibung und Bauweise sowie Architektur:

Die Doppelhaushälfte besticht durch ihre solide Bauweise

- Keller: Außen- und Innenwände aus 36,5 cm starkem Stampfbeton B15.
- Außenwände: Hergestellt aus HLZ 0,8 mit einer Mauerstärke von 36,5 cm, teilweise verkleidet mit weißem Kalkmörtelputz und Holzschalung.
- Trennwände: Bestehend aus HLZ mit 11,5 cm bis 24 cm Mauerstärke sowie 10 cm YTONG-Steinen im Dachgeschoss.
- Decken: Stahlbeton (Güteklasse B25) mit Stärken von 16 cm im Keller und 18 cm im Erdgeschoss.
- Dach: Pfettendachstuhl mit Frankfurter Pfannen Doppeldeckung.
- Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung.
- Türen: Glatte Holztüren.
- Treppen: Aus massivem Holz.

Innenraumgestaltung und Nutzungsmöglichkeiten:

Die Hanglage des Grundstücks ermöglicht es, das Kellergeschoss als zusätzlichen Wohnraum zu nutzen, mit zwei Zimmern, die direkten Zugang zur Südterrasse und somit zum Garten bieten. Der Garten ist nach Süden gerichtet und ermöglicht einen tollen Ausblick Richtung Gablingen. 
Im Erdgeschoss führt der Flurbereich zum Gäste-WC sowie zur Küche und Essdiele, die vom Wohnzimmer getrennt ist. Der Kachelofen im ca. 29m² großen Wohnzimmer schafft eine gemütliche Atmosphäre, die auch in der angrenzenden Essdiele spürbar ist. Der Südbalkon im Wohnzimmer bietet einen eindrucksvollen Blick über die Gablinger Straße bis hin zu Gablingen.

Das Dachgeschoss umfasst drei weitere Zimmer, zwei Badezimmer und einen Balkon zur Südseite, der vom Schlafzimmer aus zugänglich ist. Ein weiterer Kaminofen im Flur sorgt für zusätzliche Wärme und Behaglichkeit. Der Dachboden ist ausgebaut und mit Steinwolle gedämmt, was zu einer guten Energieeffizienz beiträgt. 
(Aus dem Originaljahr)

Heizung und Energieeffizienz:

Die Öl-Zentralheizung von Viessmann (Modell VBR22 06-226-480) aus dem Jahr 1994 mit einem Tankvolumen von 4.800 Litern erfüllt nicht mehr die aktuellen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Eine Modernisierung der Heizungsanlage ist daher notwendig. Es wird ein Energiemodernisierungskonzept empfohlen, um die Immobilie auf den neuesten energetischen Stand zu bringen. Mehr Infos im Energieausweis.

Sanierungsbedarf:

Es sind Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen in den Bädern, dem Gäste-WC, den Bodenbelägen, Wänden, Decken, der Zentralheizung und verschiedenen Fensterelementen sowie der Außentüre erforderlich. Grundsätzlich ist das Haus gut gepflegt!

Zusammenfassung:

Diese Doppelhaushälfte bietet umfangreiche Potenziale für eine individuelle Gestaltung und Modernisierung. Die solide Bauweise, kombiniert mit der attraktiven Hanglage und den vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten, macht diese Immobilie zu einer wertvollen Investition für die Familie. Mit einer durchdachten energetischen Sanierung und gezielten Renovierungsarbeiten kann hier ein modernes und behagliches Zuhause entstehen.

Texte vermitteln nur einen groben Eindruck und erschweren die Vorstellungskraft. Eine Besichtigung vor Ort sagt mehr als tausend Worte. Ich freue mich darauf, Sie persönlich zu treffen!
            

                Eckdaten/Ausstattungen/Kurzfassung:

- Es handelt sich um eine gepflegte Doppelhaushälfte, das im Jahr 1994 in massiverbauweise
 erbaut wurde

- Die Wohnfläche erstreckt sich auf ca. 135 m² und verteilt sich auf zwei Etagen (EG und DG)

- Das Grundstück umfasst eine Fläche von ca. 365m²

- Rechtliche Aufteilung: Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gemäß § 3 WEG
- Sondernutzungsrecht: Klar definiert seit Nachtragsurkunde 2019

- Das Haus verfügt insgesamt 5 Zimmer, davon 2 im Erdgeschoss (Wohnzimmer und Essdiele) und 3 im Dachgeschoss

- ca. 29m² großes Wohnzimmer

- großer Kachelofen im Wohnzimmer

- Südbalkon vom Wohnzimmer 

- Gäste-WC im EG, 2 Badezimmer im DG

- Holzofen im Flur DG
- Südbalkon im DG vom Schlafzimmer 

- Nützliche Räume im KG wie Vorratsraum, Werkzeug- bzw. Handwerksraum, Heizraum, zwei Zimmer zum Ausbauen mit Süd-Terrassenzugang
- Südterrasse und Garten

- Zum Haus gehört eine große Einzelgarage 

- Geräteschuppen für den Garten

Besonderheiten / Lage:

- Schöne Hanglage mit hervorragender Anbindung an die B17 und A8 in Richtung Stuttgart, München und Augsburg

- idyllischen Gemeinde Lützelburg, eingebettet in Wald und Wiesen
               

                Gablingen und Lützelburg sind beides Gemeinden im Landkreis Augsburg in Bayern, Deutschland.
Gablingen ist eine Gemeinde mit etwa 4.000 Einwohnern und liegt ungefähr 15 Kilometer nordwestlich von Augsburg. Die Gemeinde ist bekannt für ihre ländliche Atmosphäre, mit vielen grünen Feldern und Wäldern in der Umgebung. Gablingen verfügt über einige historische Sehenswürdigkeiten, darunter die gotische Pfarrkirche St. Martin und das Schloss Gablingen.
Lützelburg ist ein Ortsteil von Gablingen und liegt südlich des Hauptortes. Es ist ein kleinerer Ort mit einer entspannten, ländlichen Atmosphäre. Hier findet man typische bayerische Architektur und landschaftliche Schönheit. Es gibt einige Bauernhöfe und kleinere Geschäfte, aber Lützelburg ist vor allem für seine Ruhe und seine landschaftliche Schönheit bekannt.

Verkehrsanbindung und Infrastruktur:
Dank seiner hervorragenden Verkehrsanbindung ist Gablingen / Lützelburg ein idealer Ort für Pendler und Familien gleichermaßen. Die Gemeinde profitiert von der Nähe zur Großstadt Augsburg, die nur eine kurze Autofahrt (14 Autominuten) entfernt ist. Die Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz erfolgt bequem über die nahegelegenen Autobahnen (die A8 und B17), die es ermöglichen, schnell und unkompliziert die umliegenden Städte wie München oder Ulm zu erreichen.

Die Nähe zu Augsburg:
Besonders hervorzuheben ist die Nähe zur Stadt Augsburg, die sowohl historischen Charme als auch modernes Stadtleben zu bieten hat. Als eine der ältesten Städte Deutschlands bezaubert Augsburg mit seiner reichen Geschichte, beeindruckenden Architektur, kulturellen Veranstaltungen und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten. Von kulturellen Museen über Einkaufszentren bis hin zu Restaurants mit internationaler Küche bietet Augsburg eine breite Palette an Unterhaltungsmöglichkeiten.
                

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