Dieses Einfamilienhaus aus dem Jahr 2000 besticht durch seine moderne Bauweise und die hochwertige Ausstattung. Das Objekt bietet ausreichend Platz sowohl für Paare als auch Familien. Die Immobilie verfügt über einen Balkon, zwei Terrassen, eine Garage, sowie zwei Parkplätze. Die Gas-Heizung und der Gaskamin-Ofen sorgen für wohlige Wärme im gesamten Haus. Der Keller bietet zusätzlichen Stauraum und neu-geschaffene Wohnbereiche.

Das Haus verfügt über insgesamt vier Zimmer, darunter drei Schlafzimmer und zwei Badezimmer. Die Wohnräume sind hell und modern gestaltet. Die neuwertige Einbauküche lädt zum Kochen und Verweilen ein. Die zwei Badezimmer sind hochwertig und modern ausgestattet. Das Badezimmer im Obergeschoss wurde vergrößert und bietet durch die zusätzliche Wellnesseinrichtung einen besonderen Komfort.

Das Grundstück umfasst eine Fläche von ca. 338,00 m², ist gepflegt angelegt und nicht einsehbar. Die Immobilie wurde zuletzt im Jahr 2017 modernisiert und befindet sich in einem top Zustand. Im Zuge des Umbaus wurden weitere Flächen im Keller zu Wohnzwecken ausgebaut und auch der Terrassenbereich zusätzlich erweitert. Daher werden derzeit deutlich mehr Flächen zu Wohnzwecken genutzt, als in der ursprünglichen Flächenberechnung ersichtlich. Die Energieeffizienzklasse C sorgt derzeit für niedrige Energiekosten. Dank der Massivbauweise ist das Haus solide gebaut und bietet eine gute Wärmedämmung. Insgesamt erstreckt sich das Gebäude über drei Geschosse, was für eine ideale Raumaufteilung sorgt. Alles in allem handelt es sich um ein attraktives Einfamilienhaus, das viel Wohnkomfort in ruhiger Lage bietet.

Raumaufteilung:
*Erdgeschoss:
- Windfang
- Gäste-WC
- Abstellraum
- Flur
- Küche
- Wohnen / Essen
- 2 Terrassen 

*Dachgeschoss
- Flur
- Bad mit Sauna
- Kinderzimmer/ Büro
- Elternschlafzimmer
- Balkon

*Kellergeschoss
- Flur
- Gästezimmer
- Ankleide / Hobbyraum
- Badezimmer
- Speisekammer
- Heizraum/ HWR
            

                Innenausstattung:
- Gegensprechanlage 
- moderne Einbauküche mit Kücheninsel (Bora System)
- Kunststofffenster (2-fach Verglasung) 
- Fliesen in Holzoptik 
- Vinyl-Boden
- Einbaustrahler 
- Sichtdachstuhl
- Rollläden (manuell)
- Badezimmer:
 * Einbaubadewanne
 * Schreiner Sauna
 * Doppelwaschbecken 
 * hochwertige Einbauschränke
 * Rainshowerdusche (überbreit + ebenerdig) 
- HWR mit Waschbecken, Waschmaschinenanschluss und Enthärtungsanlage (Fa. Judo)
- Fliegengitter (alle Fenster/ Türen) 
- Einbruchsicherung 

Außenausstattung:
- Terrasse mit elektr. Markise
- Terrasse (nicht überdacht) 
- Balkon
- franz. Balkon
- Garage mit elektr. Tor
- Brunnenpumpe 
- Quellstein
- 2 Holzgartenhäuschen  
- gepflegter Garten: 
 *Baumbestand
 * Hecke (Sichtschutz) 

Heizung:
- Gas (Niedertemperatur Heizkessel Viessmann)
- Fußbodenheizung (Bad + Wohn- und Essbereich)
- zusätzliche Heizkörper
- Oranier Gas-Kamin-Ofen
               

                Das Einfamilienhaus befindet sich in einer ruhigen Wohnsiedlung am Wasserwerk in Straubing. Den historischen Stadtplatz erreichen Sie in weniger als 10 Fahrminuten mit dem Auto als auch mit dem Fahrrad, wo sich alle Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden, wie z.B. Lebensmittelmarkt, Bäcker, Metzger, Apotheke, Arztpraxis, Bank, etc.

Straubing selbst ist bekannt für seine historische Altstadt mit malerischen Häusern und dem imposanten Stadtturm. Die Stadt bietet eine Vielzahl von Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und kulturellen Veranstaltungen, darunter das jährliche Gäubodenvolksfest, eines der größten Volksfeste in Bayern. Die Donau fließt durch Straubing und lädt zu Touren und Spaziergängen entlang des Ufers ein.

Die idyllische Lage am Fuße des Bayerischen Waldes macht die Region zu einem beliebten Ziel für Natur- und Kulturliebhaber gleichermaßen.

Zudem haben Sie gute Anschlüsse an die B8 Richtung Nürnberg und Passau und an die B20 Richtung Cham und Eggenfelden.
                

                Es besteht die Möglichkeit, das Badezimmer wieder zu verkleinern und ein zweites Kinderzimmer zu realisieren. Somit eignet sich das Haus auch perfekt für Familien.

Inventar :
Folgendes hochwertiges Inventar (im Wert von 30.000,00 €) muss bei Erwerb mitgekauft werden:
- Kaminofen
- Einbauküche
- Markise
- Sauna
- Badmöbel
- Enthärtungsanlage

Kaufpreisaufstellung:
Kaufpreis:               599.000,00 €
Inventar:                    30.000,00 €
Kaufpreis gesamt: 629.000,00 €



Hinweis und Haftungsausschluss: 
Alle Angaben stammen vom Verkäufer. Die Firma Gerl Immobilien e. K. übernimmt daher keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Insbesondere die Angaben zur Wohnfläche, zur Nutzfläche und zur Aufteilung der Wohn- /Nutzfläche sind von uns nicht durch ein eigenes Aufmaß oder eine eigene Wohnflächenberechnung kontrolliert worden. Die Angaben zum Baujahr sind nicht durch eine Einsicht in die Bauakte überprüft worden.