OBJEKTBESCHREIBUNG: Diese gepflegte Doppelhaushälfte wurde im Jahr 1950 als massives Wohn- und Geschäftshaus errichtet. Im Jahr 1978 erfolgte eine Erweiterung der Gewerbefläche im Erdgeschoss durch einen Anbau. Die Wohnung im Ober- und Dachgeschoss wurde im Jahr 2014 umfassend saniert, und auch in den Gewerbeeinheiten fanden Modernisierungen und Sanierungen statt. Das Gebäude sowie die Außenanlagen wurden regelmäßig instandgehalten und befinden sich in einem guten technischen und optischen Zustand. Ein Reparaturstau liegt nicht vor.

HINWEIS: Aus Diskretion wurde auf Bilder in den Gewerbeeinheiten Physiotherapie und Massage verzichtet.

FINANZIERUNG: Bei einer Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages von aktuell 25 Jahren verlangt die finanzierende Bank die vollständige Tilgung eines Darlehens innerhalb von 15 Jahren. Für die Finanzierung der Immobilie sind 20 – 30% Eigenkapital notwendig. 



Für den Eigennutzer bietet sich hier die Gelegenheit eine großzügige Wohnung mit zwei Terrassen in naher Innenstadtlage zu bewohnen. Die Mieteinnahmen aus der Vermietung des Erdgeschosses subventionieren die Investition dabei erheblich.  Einen möglichen Einzugstermin stimmen wir gern mit Ihnen ab. 
Als Kapitalanleger bietet Ihnen diese Immobilie eine sehr gute Mietrendite von ca. 7,2 % brutto (vor Steuer und Abschreibung).  

AUFTEILUNG UND NUTZUNG:
Das Haus ist vollunterkellert und bietet folgende Nutzungsaufteilung:
Kellergeschoss: 
Vollunterkellerung, derzeit vom Eigentümer genutzt. Teilflächen sind vermietbar.

Erdgeschoss:
Gewerbefläche 1: Physiotherapie, Mietfläche ca. 120 m²
Gewerbefläche 2: Massagepraxis, Mietfläche ca. 60 m²

Ober- und Dachgeschoss: 
Wohneinheit des Eigentümers, ca. 140 m² Wohnfläche. Die Wohnung verfügt im Obergeschoss über großzügige Süd- und Nordterrassen.

GRUNDSTÜCK UND ERBBAURECHT:
Das Grundstück umfasst ca. 800 m². Der aktuelle Erbbaurechtsvertrag mit der Stadt Wolfsburg läuft bis zum Jahr 2050, eine vorzeitige Verlängerung um weitere 49 Jahre bis Jahr 2099 wäre grundsätzlich möglich. Auch ein Kauf des Grundstücks ist möglich; die Konditionen liegen vor.
Erbbauzins: Aktuell 100 € jährlich. Für den neuen Eigentümer erhöht sich der Erbbauzins auf etwa 130 € jährlich, unverändert bis zum Jahr 2050 (vorbehaltlich eines neuen Ratsbeschlusses der Stadt Wolfsburg).

AUSSTATTUNG:
Auf dem Grundstück befinden sich:
Ein massives Nebengebäude mit Doppelgarage
5 Stellplätze

WIRTSCHAFTLICHE DATEN:
Mieteinnahmen Soll: ca. 39.468 € p.a.
Rendite: ca. 7,2 % (vor Steuern und Abschreibungen)
Vervielfältiger: 13,86-fach
Die Immobilie eignet sich hervorragend als Kapitalanlage.

Mieteinnahmen im Detail:
Gewerbefläche 1 (Physiotherapie):
Mietzins: 1.250 € / 120 m² (ca. 10,42 €/m²) zzgl. 99 € für Stellplätze
Mietvertrag ab 01.05.2024, mit einem 5-Jahres-Zyklus und automatischer Verlängerung um 5 Jahre

Gewerbefläche 2 (Massagepraxis):
Mietzins: 650 € / 60 m² (ca. 10,83 €/m²)
Mietvertrag vom 01.07.2020 bis 30.06.2026, Verlängerung optional

Wohnung (kalkulatorische Miete):
Mietzins: 1.190 € / 140 m² (ca. 8,50 €/m²)
Garagenmiete: 100 € pauschal
Mietvertrag ist mit dem jetzigen Eigentümer zu schließen.

BESONDERHEITEN:
*Attraktive Lage im gefragten Stadtteil Hellwinkel
*Sicheres Investment durch vermietete Gewerbeeinheiten
*Potential zur Eigennutzung oder weiteren Vermietung der Wohnflächen
*Günstiger Erbbauzins mit festgelegter Erhöhung für den neuen Eigentümer

FAZIT:
Dieses Wohn- und Geschäftshaus bietet sowohl für Investoren als auch für Eigennutzer eine lukrative Möglichkeit. Die bereits vermieteten Gewerbeeinheiten sorgen für eine stabile Einnahmequelle, während die großzügigen Wohnflächen im Ober- und Dachgeschoss vielfältige Nutzungsmöglichkeiten bieten. Profitieren Sie von der guten Lage in Wolfsburg Hellwinkel und sichern Sie sich dieses attraktive Immobilienangebot.
            

                *DHH Massivmauerwerk mit Vollklinker / teils Riemchen
*Vollkeller
* Fenster: weiße lso - Kunststofffenster, isolierverglast , vor Jahr 
   2000
 *OG/DG Rollläden an allen Fenstern ausser Bad- u. 
 - Dachflächenfenster
* Heizung: Oelheizung BJ. ca. Jahr 2000 mit Warmwasserspeicher
-  Energiebearfsausweis Wohnanteil Kennwert: 310,4 kWh/(m²*a) 
-  gültig bis 24.10.2034
-  Energieverbrauchsausweis Gewerbeanteil  Kennwert: 160,1 kWh/  -  (m²*a)  gültig bis  24.10.2034
* Elektrik: zeitgemäßer Standard
* Nebengebäude massiv mit Doppelgarage / Flachdach
* 5 Einstellplätze auf dem Grundstück
               

                Das Wohn- und Geschäftshaus befindet sich im aufstrebenden Wolfsburger Stadtteil Hellwinkel. Hellwinkel liegt südöstlich des Stadtzentrums und bietet eine hervorragende Verkehrsanbindung sowohl an die Innenstadt als auch an die umliegenden Stadtteile. 

Ein besonderer Vorteil der Lage ist die Nähe zum Volkswagen-Werk.  Das VW-Werk ist in etwa 10 Minuten mit dem Auto erreichbar, was Hellwinkel für Mitarbeiter von Volkswagen besonders attraktiv macht. Auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln besteht eine direkte Anbindung, sodass der Arbeitsplatz schnell und unkompliziert zu erreichen ist.

Mehrere Buslinien verbinden Hellwinkel direkt mit der Wolfsburger Innenstadt, dem Hauptbahnhof und dem Volkswagen-Werk. Die Autobahn A39, die eine direkte Verbindung zur A2 (Berlin-Hannover) bietet, ist in ca. 10 Fahrminuten erreichbar. Von dort aus gelangt man schnell zu wichtigen Verkehrsknotenpunkten. Die nächstgelegene Bundesstraße B188, die ebenfalls in etwa 10 Minuten erreichbar ist, verbindet Wolfsburg mit den westlich gelegenen Städten Gifhorn und Uelzen.

In unmittelbarer Nähe des Objekts lädt der Schillerteich zu Spaziergängen im Grünen ein . Nur wenige Autominuten entfernt liegt zudem der Allerpark, ein großes Freizeit- und Naherholungsgebiet, das rund um den Allersee zahlreiche Sport- und Freizeitmöglichkeiten bietet. 

Die nächstgelegenen größeren Städte sind Braunschweig, das ca. 30 km südwestlich liegt und in ca. 25 Minuten über die A39 erreichbar ist, sowie Hannover, das etwa 90 km entfernt ist und eine Fahrzeit von rund einer Stunde benötigt. Auch Magdeburg, ca. 80 km östlich, ist in etwa 1 Stunde über die A2 zu erreichen.

Hellwinkel bietet somit eine perfekte Kombination aus ruhiger, grüner Umgebung mit guter Anbindung an den Arbeitsplatz Volkswagen und die umliegenden Städte – ideal für Wohnen und Arbeiten in einem dynamisch wachsenden Stadtteil.
                

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Gerne führen wir mit Ihnen eine Besichtigung durch. Besichtigungen sind auch am Sonntag möglich. Bitte teilen Sie uns per E-Mail Ihre Wunschtermine und Ihre Telefonnummer mit. Wir melden uns umgehend bei Ihnen. 

Bitte beachten: Wir weisen freundlich darauf hin, dass die von uns genannten Informationen und Angaben zum Objekt ausdrücklich unverbindlich und nur zur Vorabinformation bestimmt sind. Für die in unserem Exposé genannten Objekt-angaben/Informationen ist possiel immobilien concepte auf die Auskünfte von Verkäufern, Vermietern, Verpächtern, Bauherren, Bauträgern, Behörden, Institutionen, Unternehmen etc. angewiesen.

Diese mündlich oder schriftlich an possiel immobilien concepte übermittelten Objektangaben/ Informationen sind nicht zwangsläufig durch possiel immobilien concepte auf ihre Richtigkeit hin überprüft worden. 

Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit dieser Objektangaben/ Informationen übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die Objektangaben/Informationen auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen.