Dieses vielseitige Wohn- und Geschäfts-Ensemble auf einem insgesamt 1.209 m² großen Grundstück in City-Lage von Leverkusen-Wiesdorf, bietet eine einzigartige Gelegenheit für Investoren und Projektentwickler, die nach einer vielversprechenden Immobilie mit umfangreichem Potenzial suchen. Das Ensemble besteht aus einem Vorderhaus aus dem Jahr 1912 mit insgesamt 8 Einheiten, verteilt auf ca. 588 m² Wohn- und Gewerbefläche, einem Hinterhaus aus dem Jahr 1955 mit rund ca. 220 m² Wohn- und Gewerbefläche sowie einem Baugrundstück. Im Vorderhaus befinden sich 8 Einheiten wovon 7 auf Wohnzwecke und 1 auf eine Gewerbefläche entfällt. Zwei der Einheiten sind aktuell leerstehend: eine kürzlich kernsanierte Wohnung im Erdgeschoss sowie eine unsanierte Einheit im Dachgeschoss, die auf Ihre kreative Hand wartet, um in neuem Glanz zu erstrahlen. Auch im Hinterhaus sind 2 von 3 Einheiten leerstehend und können nach erfolgter Sanierung zu marktüblichen Konditionen vermietet werden.

Das Hauptgebäude wurde über die Jahre hinweg kontinuierlich modernisiert. Zu den jüngsten Maßnahmen zählen die Erneuerung der Vorderhausdachfläche im Jahr 2023 sowie die Überarbeitung der rückwärtigen Dachfläche am Vorderhaus im Jahr 2000. Alle Wohnungen sind mit Gasetagenheizungen (Bj. 1991-2020) ausgestattet, die sukzessive erneuert wurden. Ergänzt wird das Gebäude durch eine Fassadenisolierung, das sowohl an der Vorder- als auch an der Rückseite angebracht ist. Die Wohnungen überzeugen durch ihre großzügigen Grundrisse und die bis zu 3,3 M hohen Decken, wodurch den Wohnungen ein besonderes Raumgefühl verliehen wird. Zu Letzt (2024) wurde eine 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss umfangreich saniert (Oberboden, Badezimmer, Elektro, etc.).

Die Immobilie erwirtschaftet aktuell eine jährliche Nettokaltmiete von rund 41.800 €. Angesichts der vergleichsweise niedrigen Durchschnittskaltmieten von 5,83 € pro Quadratmeter (bezogen auf 7 von 11 Einheiten) besteht noch ein deutliches Mietsteigerungspotenzial, das durch eine marktgerechte Anpassung zu einer spürbaren Erhöhung der Einnahmen führen könnte. 4 leerstehende Einheiten mit ca. 250 m² vermietbarer Fläche warten darauf neu vermietet zu werden.  Weitere ca. 48 m² Nutzfläche (bisher als Lagerfläche genutzt) im Erdgeschoss lassen sich vielseitig nutzen und können in Zukunft den beiden auf dieser Ebene befindlichen Einheiten womöglich zugeteilt werden, sodass weiteres Nutzungs- sowie Ertragspotenzial gegeben ist. Neben den insgesamt 11 Einheiten, verfügt das Ensemble über 4 Garagen und 6 Pkw-Stellplätze, welche für eine ordentliche Parksituation in dieser innerstädtischen Lage sorgen.

Ein besonderes Highlight ist das zusätzliche Baugrundstück mit 506 m² Grundstücksfläche im vorderen Teil des Ensembles. Dieses zweite Flurstück kann gemäß § 34 Baugesetzbuch bebaut werden, da kein Bebauungsplan vorliegt. Analog zur Nachbarbebauung sind hier 3 Vollgeschosse plus ein ausgebautes Dachgeschoss denkbar – ein attraktives Potenzial für Neubauprojekte. Konkrete Einzelheiten über die Bebaubarkeit sind mit einem Architekten zu klären.

Die Lage dieses Ensembles ist schlichtweg hervorragend: Im Herzen von Leverkusen-Wiesdorf profitieren Bewohner und Nutzer von einer ausgezeichneten Infrastruktur mit einer Vielzahl an Einkaufsmöglichkeiten, gastronomischen Angeboten sowie einer optimalen Verkehrsanbindung.

Dieses Ensemble bietet eine seltene Kombination aus bestehendem Ertragspotenzial, Entwicklungsperspektiven und einer erstklassigen Lage. Nutzen Sie diese Chance und realisieren Sie Ihre Immobilienvision in einer der gefragtesten Lagen von Leverkusen!
            

                Dieses Ensemble befindet sich in einer der begehrtesten Lagen von Leverkusen, mitten im lebendigen Stadtteil Wiesdorf. Hier trifft urbanes Flair auf eine hervorragende Infrastruktur, die keine Wünsche offenlässt. Die zentrale Lage bietet eine ideale Mischung aus Wohnqualität, Geschäftspotenzial und einer Vielzahl an Freizeitmöglichkeiten.

Leverkusen-Wiesdorf ist bekannt für seine hervorragende Anbindung. Die Autobahnen A1 und A3 sowie die nahegelegene Auffahrt zum Leverkusener Kreuz gewährleisten eine schnelle Erreichbarkeit der umliegenden Städte wie Köln, Düsseldorf und Bonn. Der Bahnhof Leverkusen Mitte liegt in unmittelbarer Nähe und bietet regelmäßige Zugverbindungen in die Metropolregion Rhein-Ruhr. Für den Nahverkehr stehen diverse Bus- und Bahnlinien bereit, die eine flexible Mobilität garantieren.

Das direkte Umfeld der Liegenschaft zeichnet sich durch eine große Vielfalt an Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten aus. Die Wiesdorfer Fußgängerzone mit ihren zahlreichen Geschäften, Cafés und Restaurants ist nur wenige Gehminuten entfernt. Hier können die Bewohner und Gewerbetreibenden von einer lebendigen Atmosphäre profitieren. Zusätzlich sind Supermärkte, Apotheken und Ärzte schnell erreichbar, was den Alltag besonders komfortabel gestaltet.

Für Familien und Naturliebhaber bietet die Umgebung eine breite Palette an Freizeitmöglichkeiten. Der nahegelegene Neuland-Park und das Rheinufer laden zu erholsamen Spaziergängen, sportlichen Aktivitäten und entspannten Stunden im Grünen ein. Schulen, Kindergärten und Spielplätze befinden sich ebenfalls in der Nähe und machen die Lage besonders familienfreundlich.

Die Kombination aus urbaner Lebendigkeit, idealer Verkehrsanbindung und einer perfekten Infrastruktur macht diese Liegenschaft zu einem attraktiven Standort sowohl für private als auch gewerbliche Nutzung. Leverkusen-Wiesdorf bietet eine zukunftsorientierte Perspektive für Investoren, Bewohner und Gewerbetreibende gleichermaßen.

•Wiesdorfer Fußgängerzone: ca. 4 Gehminuten
•Einkaufszentrum “Rathaus-Galerie Leverkusen”: ca. 5 Gehminuten
•Bahnhof Leverkusen Mitte: ca. 8 Gehminuten
        •Chempark der Firma Bayer: ca. 5 Gehminuten
•Autobahnanschluss A1 und A3 (Leverkusener Kreuz): ca. 5 Autominuten
•Klinikum Leverkusen: ca. 10 Autominuten
•Neuland-Park und Rheinufer: ca. 12 Gehminuten
•BayArena (Stadion des Bayer 04 Leverkusen): ca. 10 Autominuten
•Köln Innenstadt: ca. 20 Minuten mit dem Zug
•Düsseldorf Innenstadt: ca. 25 Minuten mit dem Zug
•Flughafen Köln/Bonn: ca. 20 Autominuten
•Schulen und Kindergärten: ca. 5–10 Gehminuten
•Apotheken und Ärzte: ca. 4 Gehminuten
•Öffentliche Verkehrsmittel (Bus-/Bahnhaltestellen): ca. 3 Gehminuten
                

                nach Prüfung des Grundstücks liegt es nicht im Bereich eines B-Planes betreffend einer Vorgabe zu Bebauung. Die Bebauung richtet sich somit nach §34 BauGB.

Eine Bebauungsmöglichkeit, die meiner Meinung nach schon an das Maximum geht, habe ich in der Anlage dargestellt. Hiernach wäre eine Grenzbebauung nach Osten (rechts) möglich mit einer Hofbildung, im Grunde analog gespiegelt zum Nachbargebäude. 3 Vollgeschosse + ausgebautes Dachgeschoss. Wegen der Hinterlandbebauung und notwendiger Rettungswege muss ein Durchgang, besser eine Durchfahrt im EG vorgesehen werden. Setzen wir diesen Baukörper mit einer Grundfläche von 260m² an, komme ich auf ca. 730m² erzielbare Wohn-, bzw. Nutzfläche. Im EG zur Straße hin sehe ich dabei eher Gewerbe.

Die Flächenangabe ist aber mit Vorsicht zu sehen, da die vorhandenen Garagen entfallen und dann keine Stellplätze mehr vorhanden sind. Es muss geprüft werden, wieviele Stellplätze zur Zeit für den Bestand verpflichtend sind und ob weitere abgelöst werden können. Ich empfehle hier deshalb unbedingt, die Bauakte einzusehen und auf Basis des beigefügten Plans zumindest ein Vorgespräch mit dem Amt zu führen und ggf. eine Bauvoranfrage zu stellen.

Neben notwendiger PKW-Parkplätze sind auch Fahrradstellplätze, Müllaufstellflächen, Kinderspielflächen, Rettungswege usw. zu berücksichtigen. All das kann die erzielbare Wohnfläche deutlich verringern.

Auch ist das Seveso-II-Sicherheitskonzept zu berücksichtigen. Darin sind Vorgaben zur Bebauung im Bereich des Chemparks Leverkusen festgehalten, die umzusetzen sind. Das sind z. B. besondere Lüftungs- und Sicherungsmaßnahmen im Falle eines Störfalls.