Wie entwickeln sich die Bauzinsen aktuell?

Nachdem die Bauzinsen über die letzten zwei Jahre stark angestiegen waren, kam es Ende 2023 endlich zu einem Zinsrückgang. Lagen die Bauzinsen im November 2023 noch bei gut 4 %, fielen diese bis zum Januar 2024 auf rund 3,4 % ab. Zusammen mit den zuletzt ebenfalls rückgängigen Immobilienpreisen wurde der Erwerb von Häusern und Wohnungen wieder erschwinglicher. Bauherren und Immobilienkäufer sollten allerdings nicht auf weiter fallende Zinsen spekulieren, denn die Entwicklung des Immobilienmarktes bleibt weiterhin volatil.

Zukünftige Kosten und Spielräume eines Immobilienerwerbs werden u. a. bestimmt durch:

• Hohe Baukosten: Die Baupreise sind so stark gestiegen wie seit über 50 Jahren nicht mehr.
• Steigende Energiekosten: Strom und Heizung werden perspektivisch immer teurer.
• Variable Immobilienpreise: Wohneigentum wird aktuell günstiger, mit fallenden Bauzinsen könnten die Preise jedoch mittelfristig wieder anziehen.
• Zunehmender Wohnungsbedarf: Immer mehr Menschen in Deutschland benötigen eine Unterkunft und es mangelt an Wohnraum.

Mit einem Bausparvertrag bauen Sie solides Eigenkapital auf und sichern sich dauerhaft günstige Darlehenszinsen in unsicheren Zeiten. Denn der Preis für Baugeld sowie Mietwohnungen steigt weiter und Immobilien können auf mittlere Sicht auch wieder teurer werden.

Aufgrund hoher Immobilienpreise und Bauzinsen war der Erwerb einer Immobilie für viele Bauherren und Käufer lange nicht erschwinglich. Mit den aktuell niedrigeren Kosten für Immobilien und den zuletzt ebenfalls rückgängigen Bauzinsen wird der Wunsch nach Wohneigentum wieder leicht realisierbar: Die finanzielle Belastung in Form von Fremdkapitalbedarf und Kosten für Baukredite nimmt ab.

Wie wirken sich also günstigere Bauzinsen ganz konkret auf eine Baufinanzierung aus? Dazu ein Beispiel: Für die Berechnung der Kreditkosten wird der effektive Jahreszins herangezogen. Er ist die Summe aus Sollzins und weiteren Kosten und Gebühren, die im Rahmen der Kreditvergabe anfallen und wird dem Darlehensgeber des Kredites bezahlt.

Für einen Nettodarlehensbetrag von 200.000 € bedeutet ein Rückgang der aktuellen Bauzinsen um 1 Prozentpunkt dann Ersparnisse von gut 167 € im Monat – oder ganze 2000 € pro Jahr.

Eine Vielzahl an Einflüssen tragen zur Entwicklung der Bauzinsen bei. Vor allem die Zinsentwicklung von Staatsanleihen, Pfandbriefen und indirekt der Leitzins der Europäischen Zentralbank zählen zu ausschlaggebenden Faktoren. Vereinfacht ausgedrückt, handelt es sich bei Staatsanleihen um Wertpapiere, die von der deutschen Regierung ausgegeben werden. An deren Konditionen orientieren sich wiederum die Zinssätze für Pfandbriefe – Wertpapiere, mit welchen Banken Ihre Baufinanzierungen refinanzieren.

Eine Veränderung des EZB-Leitzinses kann häufig die Nachfrage nach Anleihen beeinflussen. Wird beispielsweise eine Senkung des Leitzinses angekündigt, kann dies die Nachfrage am Kapitalmarkt steigern und eine Art Reaktionskette auslösen:

Aufgrund einer steigenden Nachfrage werden die Zinssätze für deutsche Staatsanleihen niedriger, was zu sinkenden Zinsen für Pfandbriefe und somit auch zu günstigeren Baufinanzierungszinsen führt. Bei einer sinkenden Nachfrage führt diese Abfolge umgekehrt zu steigenden Zinsen.
Kurzum: Werden die Leitzinsen gesenkt oder wird dies in Aussicht gestellt, sinken daraufhin mittelbar zumeist auch die Bauzinsen – und umgekehrt.

Doch auch hier gilt: Keine Regel ohne Ausnahme. Denn manchmal kommt es durch das Verhalten internationaler Großanleger zu einer gegenläufigen Entwicklung von Leit- und Bauzinsen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Geldpolitik in den USA und Europa unterschiedliche Wege geht oder verschiedene Erwartungen weckt und sich die Großanleger dann stärker an den USA orientieren.

Weitere Faktoren, wie die wirtschaftliche Entwicklung und die allgemeine Nachfrage nach Immobilien können die Bauzinsen ebenfalls beeinflussen. Insbesondere spielt jedoch die Inflationsentwicklung innerhalb es EU-Raumes und innerhalb Deutschlands eine signifikante Rolle, denn an ihr richtet die Europäische Zentralbank ihre Geldpolitik, also auch ihre Zinsentscheidungen, aus.

Die geschilderten Einflussfaktoren erschweren eine Vorhersage für die Zinsentwicklung 2024. Experten rechnen in diesem Jahr mit möglichen Senkungen der EZB-Leitzinsen. Tretten diese ein, dürften die Bauzinsen dementsprechend ebenfalls zurückgehen. Allerdings wäre anschließend mit einem erneuten Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen. Diese sinken gegenwärtig zwar noch, könnten bei günstigeren Finanzierungsbedingungen und einer anziehenden Nachfrage nach Wohneigentum jedoch wieder steigen. Es ist davon auszugehen, dass das hohe Preisniveau neu errichteter Wohnimmobilien bestehen bleibt, sich jedoch auch Bestandsimmobilien mittelfristig wieder verteuern werden.

Dafür spricht zusätzlich:

• Baukosten steigen aufgrund mangelnder Baumaterialien, fehlender Fachkräfte und strengeren Umweltstandards. Gebäude mit hohen Energiestandards werden dementsprechend immer hochpreisiger.
• Die Gesamtnachfrage nach Wohnungen übertrifft weiterhin das Angebot auf den Markt. Dies schlägt sich in den stärker steigenden Mieten nieder. Auch die Kaufpreise für Bestandsimmobilien werden aufgrund der Knappheit auf längere Sicht wieder steigen.
• Zur Zeit steigen die Realeinkommen in Deutschland - Löhne und Gehälter legen insgesamt wieder stärker zu als die Inflation. Damit werden sich auch wieder mehr Menschen den Erwerb von Wohneigentum zutrauen und ihre Finanzkraft steigt wieder.

Stand: Februar 2024