Das im Jahr 1964 errichtete Mehrfamilienhaus mit vermieteter Gewerbeeinheit im Erdgeschoss befindet sich in einer gefragten Lage von Hamburg-Bramfeld. Auf einem rund 381 m² großen Grundstück bietet die Immobilie fünf Wohneinheiten sowie eine Gewerbefläche und ist vollständig unterkellert. Das Gebäude überzeugt durch seine solide Bausubstanz, eine gepflegte Erscheinung und eine Vielzahl an Modernisierungen, die in den vergangenen Jahren den technischen Standard und Wohnkomfort nachhaltig verbessert haben. Besonders hervorzuheben ist die großzügige Dachgeschosswohnung mit hochwertiger Ausstattung, moderner Küche, ansprechendem Bad und sonniger Loggia.

Die Immobilie besticht durch ihre idyllische, ruhige Lage und den schönen Ausblick auf den Park unmittelbar vor der Tür. Des Weiteren gehören zu dem Objekt noch drei Garagen und drei Stellplätze, die sich auf der Rückseite befinden. 

Dank der kontinuierlichen Instandhaltungen präsentiert sich das Objekt in einem sehr gepflegten Gesamtzustand und eignet sich ideal als langfristig werthaltige Kapitalanlage mit stabiler Rendite.

Diese laufenden Investitionen schaffen eine solide technische Basis und minimieren den zukünftigen Instandhaltungsaufwand. Auf Wunsch kann ein energetischer Sanierungsfahrplan durch unseren Partner Viridis Planung (https://www.viridis-planung.de) erstellt werden.
Für die Zukunft gibt es bereits eine Vorbereitung für eine PV-Anlage auf dem Dach. Dafür gibt es bereits ein Kabelleerrohr vom Dachgeschoss in den Keller. Des Weiteren ist auch ein weiterer Dachgeschossausbau möglich. 

Mieteinnahmen
Das Objekt erzielt im Jahr 2025 Gesamtnettomieteinnahmen von 50.952 €. Nach den anstehenden Staffelmieten und vereinbarten Mieterhöhungen ergibt sich ab 2026 eine Gesamtnettomiete von 51.552 € jährlich.

Dabei haben Sie eine Aufteilung der Wohnungen wie folgt: 

4x 40 m² Wohnung
1x 67 m² Gewerbe 
1x 65 m² Wohnung 

Mieterträge im Überblick:
Wohn- und Gewerbeeinheiten: 49.272 € p.a.
Garagen (3 Einheiten): 2.280 € p.a.
Gesamte Nettomieteinnahmen: 51.552 € p.a.

Damit bietet das Objekt ein attraktives und stabiles Mietertragsniveau mit weiterem Entwicklungspotenzial.
            

                - Ausbau des Dachgeschosses und vollständige Dacherneuerung (1987)

- Öl-Zentralheizung, erneuert im Jahr 2016

- Dach Garage und Regenrinnen erneuert (2002)

- Wasser- und Abwasserleitungen erneuert (2002)

- Wasserzähler für jede Einheit eingebaut (2002)

- Neue Küchen und Bodenbeläge in 4 von 5 Wohneinheiten (2016–2023)

- Wände in Wohnzimmer und Flur in einer Wohnung neu verputzt (2016)

- Fenster und Balkontür mit 3-fach-Verglasung im 1 und 2 OG (2017)

- Erneuerung aller Wohnungstüren (2017)

- Neue Front-Eingangstüren des Gewerbes (2018–2023)

- Modernisierung mehrerer Badezimmer (2018–2020)

- Malerarbeiten in verschiedenen Einheiten (2018–2020)

- Hausfront und Balkone gestrichen (2019)

- Neue Elektroverteilungen & Unterverteiler in 7 Einheiten & Keller (2019–2023)

- Neue Durchlauferhitzer (2020–2023)

- Balkone und Veluxfenster im Dachgeschoss

- Gepflegte Bäder mit Bad oder Duschen teilweise mit Fenstern 

- Vollunterkellert mit zusätzlichen Nutzflächen

- Gewerbeeinheit mit Fettabscheider, gefliestem Boden & separatem Zugang

- Neue Boden- und Wandfliesen im Kochbereich im Gewerbe (2023) 

- Warme und kalte Küche im Gewerbebereich

- 3 Garagen sowie 3 Stellplätze

- Sanierungsfahrplan durch unseren Partner Viridis Planung möglich
               

                Die Immobilie befindet sich im Hamburger Stadtteil Bramfeld, der zum Bezirk Wandsbek gehört. Bramfeld ist ein gewachsener und lebendiger Stadtteil im Nordosten Hamburgs, der durch eine Mischung aus urbanem Wohnen, grünen Rückzugsorten und einer sehr guten Infrastruktur geprägt ist.

In Bramfeld finden sich zahlreiche Geschäfte des täglichen Bedarfs, die eine komfortable Nahversorgung gewährleisten. Entlang der Bramfelder Chaussee und rund um den Bramfelder Dorfplatz gibt es diverse Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Banken und kleine Fachgeschäfte. Besonders hervorzuheben ist die Marktplatz Galerie Bramfeld, ein modernes Einkaufszentrum mit einem breiten Angebot an Einzelhandelsgeschäften, Gastronomie und Dienstleistungen. In unmittelbarer Nähe befindet sich außerdem ein Edeka-Markt, der den täglichen Einkauf besonders bequem macht.

Für Freizeit und Erholung bietet Bramfeld eine Vielzahl an Möglichkeiten. Der nahegelegene Bramfelder See sowie die umliegenden Grünanlagen und der Nickwald laden zu Spaziergängen, Joggingrunden oder Fahrradtouren ein. Direkt vor der Tür befindet sich zudem ein kleiner Park, der zum Verweilen im Grünen einlädt. Sportbegeisterte finden in der Umgebung verschiedene Sportvereine und Fitnessstudios. Auch der Reitstall Kruse sowie das beliebte Strandbad Farmsen e.V. sind schnell erreichbar und bieten abwechslungsreiche Freizeitmöglichkeiten.

Die Bildungs- und Betreuungseinrichtungen sind in Bramfeld gut ausgebaut. In unmittelbarer Umgebung befinden sich mehrere Kindertagesstätten, Grundschulen sowie weiterführende Schulen wie die Stadtteilschule Bramfeld. Diese Vielfalt macht den Stadtteil besonders attraktiv für Familien mit Kindern.

Die Verkehrsanbindung ist sowohl mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit dem Auto günstig. Mehrere Buslinien verbinden Bramfeld mit den umliegenden Stadtteilen und den nächstgelegenen U-Bahn-Stationen wie Farmsen, Wandsbek-Gartenstadt oder Barmbek. Künftig wird die neue U-Bahn-Linie U5 eine direkte Anbindung an die Hamburger Innenstadt schaffen. In diesem Zuge entsteht eine neue Bahnstation in Bramfeld, die Teil der modernen Infrastrukturentwicklung des Stadtteils ist. Über die nahegelegene A24 und den Ring 3 sind auch überregionale Ziele schnell erreichbar.
                

                DØRFERT IMMOBILIEN I FORBES GLOBAL PROPERTIES hat sich auf den Verkauf und die Vermietung hochwertiger Immobilien spezialisiert. Seit Jahren sind wir erfolgreich am Immobilienmarkt tätig und vermarkten exklusive und außergewöhnliche Objekte in den bevorzugten Lagen von Nord- und Mitteldeutschland.
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