Wie viel Eigenkapital brauche ich für meine Baufinanzierung?

Wer den Kauf von Haus oder Wohnung günstig finanzieren möchte, muss über ausreichend Eigenkapital verfügen. Denn das Geld, das nicht von der Bank kommt, erhöht die Chance einer Kreditzusage. Es sorgt für bessere Konditionen und mindert die Kosten des Darlehens. Aber was ist Eigenkapital und wie viel benötigen Sie bei einer Baufinanzierung eigentlich?

Unter Eigenkapital werden alle Mittel verstanden, die Sie selbst in eine Baufinanzierung einbringen und die den Bedarf an Fremdkapital durch das Kreditinstitut senken. Beim Kauf einer Immobilie sollte Eigenkapital zumindest in Höhe der anfallenden Nebenkosten, die keinen realen Gegenwert zur Finanzierung liefern, vorhanden sein. Durch Rücklagen und Sicherheiten senken Sie Ihr Finanzierungsrisiko, was Finanzinstitute in der Regel mit besseren Konditionen honorieren. So fallen die Zinssätze niedriger aus und Sie können die Restschuld bei der gleichen monatlichen Rate in kürzerer Zeit tilgen.

Bei ausreichend Sicherheiten und einer guten Bonität bieten einige Finanzinstitute auch eine 100- oder 110-Prozent-Finanzierung an. Während Ihr eigenes Kapital im ersten Fall die Nebenkosten für Makler, Notar und Grundbucheintrag abdeckt, finanzieren Sie im zweiten Fall auch diese Ausgaben mit. Die Darlehenssumme ist dann allerdings höher als der Wert der Immobilie und ein Verkauf würde dem Darlehensgeber nicht die gesamte Kredithöhe einbringen. Das höhere Risiko einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sorgt für steigende Zinsen und höhere Kosten.

Übrigens: In unserem Ratgeber zum Kauf einer Immobilie oder von Aktien, erfahren Sie welche der beiden Anlageformen besser zu Ihren Präferenzen passt.

Möchten Sie Ihre Chance auf eine Kreditzusage steigern und von günstigeren Konditionen profitieren, sollten Sie etwa 15 bis 30 Prozent Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen. Das Geld deckt die anfallenden Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises ab. Geht es zum Beispiel um die Finanzierung einer Immobilie im Wert von 250.000 Euro, sollten Sie über Eigenkapital in Höhe von 37.500 bis 75.000 Euro verfügen.

Zinsaufschläge gibt es allerdings schon dann, wenn die Kreditsumme 50 Prozent des Immobilienwertes übersteigt. Während diese bei einer Beleihung von 50 bis 70 Prozent 0,05 bis 0,10 Prozentpunkte ausmachen, steigt der Zins bei einer 80 bis 100 Prozent-Finanzierung um 0,2 bis 1,0 Prozentpunkte an.

Baufinanzierungsrechner

Berechnen Sie die Höhe der monatlichen Rate und den Zinssatz für Ihre Baufinanzierung.

Grundsätzlich gibt es verschiedenste Möglichkeiten, Eigenkapital anzusparen. Neben Termingeld oder Sparbüchern können Sie Geld auch auf dem eigenen Konto oder bar ansparen. Sie haben die Möglichkeit an der Börse zu spekulieren oder in Fondssparpläne zu investieren. Sicherer sind hingegen Riester- oder Bausparverträge. Wichtig ist allerdings, dass das Geld auch dann verfügbar ist, wenn Sie es benötigen. Während das bei Vermögenswerten auf dem eigenen Konto kein Problem darstellt, können Anlagen für längere Zeit gesperrt sein. Möchten Sie das Geld früher auslösen, fallen meist Gebühren und Kosten an, die zu einem Wertverlust führen.

Eigenkapital, das Sie für Ihre Baufinanzierung mitbringen, beeinflusst direkt und indirekt Ihre Zinsbelastung: Zum einen müssen Sie sich jeden Euro, den Sie selbst aufbringen können, nicht von der Bank leihen und auf ihn auch keine Zinsen zahlen. Die Zinszahlungen summieren sich im Laufe eines Immobiliendarlehens auf mehrere Tausend Euro.

Begünstigt wird das durch den Zinseszinseffekt, der Ihre Zinskosten besonders am Anfang erhöht. Je weniger Sie von vornherein leihen müssen, desto besser.

Zum anderen interessiert die Bank Ihre Menge an Eigenkapital, da sie es bevorzugt, einen möglichst kleinen Prozentsatz des Immobilienkaufs zu finanzieren. Mit jedem Darlehen geht sie nämlich das Risiko ein, dass Darlehensnehmer ihre Raten nicht mehr zahlen können. Im schlimmsten Fall muss die Bank dann die Immobilie zwangsversteigern, um ihr fehlendes Geld zurückzubekommen. Je weniger Geld die Bank von vornherein in diese Immobilie gesteckt hat, desto besser.

Diese Faktoren beeinlussen Ihren Zinssatz

Stand: Mai 2022