Was beeinflusst den Zinssatz Ihrer Baufinanzierung?

Der Zinssatz, der auf ein Immobiliendarlehen erhoben wird, ist in erster Linie abhängig vom EURIBOR (Euro InterBank Offered Rate). Das ist eine Reihe von Zinssätzen, zu denen sich Banken untereinander kurzzeitig Geld leihen können. Er ist abhängig von der wirtschaftlichen Lage der Euro-Zone (Inflation, Angebot und Nachfrage, usw.) und beeinflusst auch grundlegend die Zinsen für Privatpersonen: Steigt oder fällt er, ändert sich auch die Zinslage für Sie.

Bei einem Darlehen versuchen Kreditgeber das Risiko abzuschätzen, dass der oder die Darlehensnehmende nicht imstande ist, die Schuld abzubezahlen. Wird dieses Risiko größer, sichert sich die Bank mit einem höheren Zinssatz ab, um Verluste im Notfall ausgleichen zu können.

Sowohl bei einem sehr hohen Darlehen als auch bei einer langen Laufzeit rechnet der Kreditgeber mit genau dieser Gefahr, und das schlägt sich auf den Zinssatz nieder. Versuchen Sie deshalb, möglichst viel Eigenkapital aufzubringen und eine höhere Tilgungsrate anzusetzen, damit Sie Ihr Darlehen möglichst schnell abbezahlen.

Der Beleihungswert (kurz BLW) ist der von der Bank ermittelte Geldwert, den Ihre zu finanzierende Immobilie über viele Jahre hinweg haben wird. Mit dem BLW errechnet die Bank ihre Möglichkeiten, im Notfall aus der Immobilie Gewinn zu erwirtschaften (z. B. durch Verkauf).

Er liegt immer unter dem Kaufpreis der Immobilie, meist bei etwa 80–90 % davon, und ist für gewöhnlich die maximale Summe, die Ihnen die Bank für die Finanzierung überlassen würde.

Der Begriff Beleihungsauslauf (BLA) gibt an, wie viel Prozent des BLW von der Bank finanziert werden. Hat Ihre Immobilie einen Beleihungswert von 300.000 € und brauchen Sie für die Finanzierung 240.000 € Darlehen, liegt der Beleihungsauslauf bei 300.000/240.000, also 80 %.

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Unter Sicherheiten in diesem Zusammenhang versteht man einen materiellen Wert, den Sie der Bank anbieten für den Fall, dass Sie Ihrer Zahlungspflicht nicht mehr nachkommen können.

Das bekannteste Beispiel hierfür ist eine Grundschuld. Sie wird ins Grundbuch auf eine Immobilie eingetragen und gibt der Bank das Recht, das Objekt im Falle eines Falles beispielsweise zu verkaufen, um sich ihr fehlendes Geld zurückzuholen. Eine andere beliebte Sicherheit sind Lebensversicherungen.

Informationen der SCHUFA über nicht bezahlte Rechnungen, sich häufende Mahnungen oder bereits bestehende Kredite senken Ihre Bonität in den Augen der Kreditgeber. Das provoziert höhere Zinssätze. Aber keine Sorge – es hagelt nicht gleich negative Einträge, sobald Rechnungen nicht sofort beglichen wurden, wie häufig befürchtet wird. Voraussetzungen für einen negativen Eintrag sind, dass

• eine Forderung noch offen ist, der nicht widersprochen wurde,
• mindestens zwei Mahnungen eingegangen sind (mit einem zeitlichen Mindestabstand von 4 Wochen) und
• in einer der Mahnungen ein möglicher negativer SCHUFA-Eintrag angekündigt wurde.

Ein negativer Eintrag verbleibt dann für 3 Jahre in der Kartei, beginnend mit dem Jahresende des Eintrags. Ist die Angelegenheit geklärt, wird ein Erledigungsvermerk an den Eintrag geheftet, der Ihren Score leicht verbessert.

Auch das Alter und etwaiger Nachwuchs beeinflussen die Zinsrate. Ein Vater zweier Kinder kann weniger schnell gekündigt werden als ein Single ohne Kinder im selben Job. Kinder können sich also tatsächlich positiv auf den Zinssatz auswirken. Paare bekommen ebenfalls bessere Zinsen als Einzelpersonen. Das gilt allerdings nur, wenn beide ein gutes Einkommen haben oder alternativ Sicherheiten hinterlegen können.

Des Weiteren bekommen Sie in fortgeschrittenem Alter immer höhere Zinsen. Die Bank rechnet dann nämlich das Risiko von Kreditausfällen (durch Krankheit, Arbeitsunfähigkeit und Tod) bis zum Ende der Laufzeit höher.

Hier ist es nicht einzig und allein ausschlaggebend, einen möglichst üppigen Gehaltszettel zu haben. Stattdessen schätzt die Bank, welchen Teil Ihres Einkommens Sie ausgeben und wie viel finanzielles Plus am Monatsende auf Ihrem Konto übrig ist. Vorteilhaft ist außerdem eine feste Anstellung; Selbstständige haben unter Umständen mit höheren Zinsen zu rechnen, da ihre Einkommenssituation weniger geregelt ist.

Personen in Probezeit und befristeten Anstellungsverträgen haben es ebenfalls schwer, einen zinsgünstigen Kredit zu bekommen. Manche Kreditgeber lehnen sie auch grundsätzlich ab.

Viele Einflüsse auf den Zinssatz lassen sich nicht ändern, wie etwa der Leitzins. Sie können aber mit guter Planung und Wachsamkeit trotzdem einen besseren Zinssatz für sich herausholen, wenn Sie folgendes beachten:

• Prüfen Sie Ihre SCHUFA-Auskunft auf Fehler und versuchen Sie, keine offenen Rechnungen anzuhäufen. Zahlen Sie bestehende Kredite zuerst ab, bevor Sie einen neuen aufnehmen.
• Beenden Sie gegebenenfalls Ihre Probezeit und bemühen Sie sich, wenn möglich, um einen festen Arbeitsvertrag.
• Nutzen Sie zur Finanzierung hinterlegte Sicherheiten wie eine Grundschuld oder den Einsatz einer Lebensversicherung.
• Sammeln Sie wenn nötig Eigenkapital, bevor Sie finanzieren, z. B. mit einem Bausparvertrag oder durch private Kredite von Freunden und Verwandten.
• Finanzieren Sie mit so viel Eigenkapital wie möglich: Achten Sie darauf, die Nebenkosten sowie einen möglichst großen Teil der Kaufsumme selbst zu stemmen, um Ihren Beleihungsauslauf so niedrig wie möglich zu halten.
• Lassen Sie sich umfassend beraten

Stand: Juni 2022