Immobilien oder Aktien: Eine Einführung

Geld im Sparschwein vermehrt sich bekanntlich nicht. Wer Kapital aufbauen möchte, muss das eigene Vermögen daher sinnvoll investieren. Bei der Suche nach der besten Art der Investition, sehen sich viele Menschen häufig vor dieselbe Frage gestellt: Lohnt es sich eine Immobilie zu kaufen? Oder soll das eigene Geld besser an der Börse in Form von Aktien angelegt werden? Die Antwort hängt von unterschiedlichen Faktoren ab:

Immobilien gelten als sicherere und stabilere Investition – nicht umsonst werden sie oft als "Betongold" bezeichnet. Ihre langfristige Wertsteigerung und Beständigkeit machen sie für zahlreiche Personen interessant. Eine Immobilie kann entweder selbst bewohnt, vermietet oder zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden. Eigentümer haben bei dieser Entscheidung die volle Kontrolle.

Aktien hingegen bieten Anlegern die Möglichkeit, Anteile an Unternehmen zu erwerben. In diesem Fall werden Gewinne durch Dividenden sowie Kurssteigerungen erzielt. Das Potenzial für hohe Rendite und die schiere Vielfalt an verfügbaren Aktien machen diese besonders attraktiv. Aktienkurse sind allerdings volatil und werden durch zahlreiche externe Faktoren beeinflusst.

In unserem Ratgeber Vergleichen wir den Kauf einer Immobilie mit dem Erwerb von Aktien im Detail und geben Ihnen Ratschläge für die Entscheidungsfindung.

Sowohl der Immobilienkauf und das Aktieninvestment bringen Vor- und Nachteile mit sich. Wir haben die wichtigsten Aspekte im folgenden Abschnitt für Sie gegenübergestellt:

Rendite

Ein großer Anreiz für den Erwerb einer Immobilie ist der Wegfall der zu zahlenden Miete. Beim Immobilienkauf per Finanzierung begleichen viele Eigentümer zwar vorübergehend das erhaltene Darlehen. Sobald dieses vollkommen abgezahlt ist, leben Käufer allerdings mietkosten- und schuldenfrei. Dann fällt die Wohnkostenbelastung für Eigentümer deutlich geringer aus, als für Mieter. Außerdem kann bei Vermietung einer gekauften Immobilie eine stabile und profitable Rendite erwirtschaftet werden. Hinzu kommt die potenzielle Wertsteigerung einer Immobilie bei Instandhaltung des Objekts. Mit einer Immobilie als Kapitalanlage können Sie wesentliche Gewinne erzielen.

Auf der anderen Seite bieten Aktien potenziell hohe Rendite, wenn in die richtigen Wertpapiere investiert wird. Zudem können Dividendenzahlungen aus Aktien eine regelmäßige Einkommensquelle darstellen. Allerdings ist der Gewinn beim Aktienkauf nie eine Garantie, da Aktienkurse aufgrund unterschiedlichster Umstände ins Schwanken geraten können oder – im schlimmsten Fall – sogar stark sinken.

Risiko

Immobilien gelten traditionell als sichere Kapitalanlage, da sie einen physischen Vermögenswert darstellen. Mit Blick auf die vergangenen zehn Jahre haben Immobilien recht konstant an Wert zugenommen. Immobilien bieten zudem einen natürlichen Schutz gegen Inflation, da sie als Sachwert ihren Wert besser behalten als Geldwerte.

Das Aktieninvestment hingegen ist mit einem höheren Risiko verbunden. Der Aktienmarkt kann volatil sein und teilweise starke Wertverluste innerhalb kurzer Zeit erleiden. Anleger müssen daher eine gewisse Risikobereitschaft mitbringen. Da die Unsicherheit an den Märkten hoch ist, bleibt eine sorgfältige Auswahl der Aktien sowie eine kontinuierliche Überwachung von entscheidender Bedeutung.

Anlagezeitraum

Immobilieninvestitionen sind langfristig ausgerichtet. Da nach dem Kauf oft ein Darlehen getilgt werden muss, können Gewinne häufig erst nach der Rückzahlung verbucht werden. Immobilien eignen sich daher besonders für Anleger, die langfristig stabile Erträge und Wertsteigerungen anstreben.

Investitionen in Aktien sind typischerweise für kurz- bis mittelfristige Anlagehorizonte geeignet. Aktionäre können von kurzfristigen Kurssteigerungen profitieren oder auf eine kontinuierliche Gewinneinnahme setzen. Anleger können zudem Ihren Anlageplan danach ausrichten, wann Sie ihr Geld wieder benötigen werden.

Liquidität

Immobilien sind weniger liquide, da der Kaufprozess häufig mehrere Monate dauern kann und mit einem hohen Kapitaleinsatz verbunden ist. Gewissermaßen bietet die illiquide Natur von Immobilien auch Vorteile: denn sie kann dazu beitragen, impulsive Verkaufsentscheidungen in Marktschwächen zu verhindern und somit die langfristige Wertsteigerung zu unterstützen.

Aktien bieten eine hohe Liquidität, da sie jederzeit an den Börsen verkauft werden können, was gerade in Notfällen von Vorteil ist. Dies ermöglicht es Anlegern, ihre Investitionen ohne lange Wartezeiten in Bargeld umzuwandeln. Allerdings kann das auch zu unüberlegten Verkäufen führen, wenn der Aktienkurs stagniert oder schwächelt. Dann sehen sich Investoren meist mit einem Verlustgeschäft konfrontiert.

Steuerliche Aspekte

Beim Immobilienkauf muss einmalig die Grunderwerbssteuer und anschließend jährlich die Grundsteuer gezahlt werden. Wird eine Immobilie vermietet, fallen die Mieteinnahmen außerdem unter die Einkommensteuer. Immobilienkäufer können allerdings auch von verschiedenen Steuervorteilen profitieren. Beispielsweise können Vermieter viele Kosten wie Zinsen auf Hypotheken, Instandhaltung und Verwaltungskosten steuerlich geltend machen. Ebenso können Abschreibungen auf die Bausubstanz einen beachtlichen steuerlichen Vorteil bieten. Zusätzlich können Ausgaben für Sanierungsmaßnahmen und Handwerkerkosten in der Steuererklärung angegeben werden.

Auf der anderen Seite müssen Anleger beim Aktienkauf die Abgeltungssteuer auf Kapitalerträge berücksichtigen. Die Zinseinnahmen beim Aktienhandel werden nämlich versteuert. Die Abgeltungssteuer beträgt in Deutschland 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Gewinne aus dem Verkauf von Aktien, die innerhalb eines Jahres nach dem Kauf realisiert werden, unterliegen ebenfalls der Einkommensteuer.

Der Immobilienerwerb ist ein großes Vorhaben und muss entsprechend sorgfältig geplant werden. Käufer sollten sich im Voraus über die Art der Immobilie, deren Lage und die Anforderungen an das Gebäude Gedanken machen. Vor allem das verfügbare Budget muss gründlich geprüft werden. Bei Kapitalbedarf kann der Kauf auf unterschiedliche Weise finanziert werden:

• Die meisten Käufer leisten sich die eigenen vier Wände mit einer Baufinanzierung. Sie erhalten das benötigte Darlehen für den Immobilienerwerb sofort bereitgestellt und zahlen dieses anschließend in monatlichen Raten entspannt zurück.
• Soll der Traum vom Zuhause erst in ein paar Jahren in Erfüllung gehen, können Sie sich mit einem Bausparvertrag bereits heute die Finanzierung dafür sichern. Sie zahlen regelmäßig auf Ihr Bausparkonto ein und sichern sich dadurch eine Bausparsumme zu günstigen Konditionen für Ihr Vorhaben.
• Staatliche Förderungen machen den Kauf der eigenen vier Wände zusätzlich günstiger. Förderzuschüsse gibt es sowohl bei Finanzierung per Kredit und für die Besparung eines Bausparvertrages.

Zusätzlich zur Finanzierung sollten Sie ausreichend Eigenkapital zur Deckung von Teilkosten beiseitelegen. Als Faustregel sollten Sie beim Immobilienkauf mindestens die Nebenkosten aus eigener Tasche zahlen können. Diese liegen durchschnittlich bei 10 bis 15 Prozent des Haus- oder Wohnungspreises. Idealerweise tragen Sie mit Ihrem Eigenteil allerdings gut 20 bis 30 Prozent zu den Gesamtkosten bei.

Weiter sollten Sie die monatliche Rate Ihrer Darlehensrückzahlung so festlegen, dass Sie nicht zur sehr ins Gewicht fällt. Generell sollte die monatliche Rate maximal 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Gleichzeitig sollten Sie den Betrag auch nicht zu niedrig ansetzen. Bei einer angemessenen Monatsrate zahlen Sie ein Darlehen zügig zurück und sind entsprechend zeitig schuldenfrei.

Übrigens: Eine Immobilie eignet sich als eine Form der Altersvorsorge. Indem Sie eine gekaufte Immobilie für regelmäßige Mieteinnahmen nutzen oder für einen Gewinn verkaufen, verdienen Sie sich etwas zur Rente dazu. Immobilien als Altersvorsorge gelten laut Expertenmeinung als risikoarme Anlage mit sicherer Rendite.

Unabhängig davon, wie Sie Ihren Immobilienkauf planen – eine gute Beratung zur Finanzierung des Vorhabens ist unverzichtbar. Wenden Sie sich daher mit Ihrem Anliegen auf jeden Fall an Ihren Wüstenrot-Berater.

Grundsätzlich ist der Aktienkauf immer mit einem gewissen Risiko verbunden. Je nach Anlageprodukt kann dieses Risiko höher oder niedriger ausfallen, ausschließen lässt es sich allerdings nie. Bevor Sie sich für eine Investition entscheiden, sollten Sie sich daher über das Anlageprodukt informieren und abwägen, wie risikoreich dieses ist.

Neben dem Kauf von Aktien einzelner Unternehmen können Sie zudem in weitere Wertpapiere investieren:

Aktienfonds bündeln mehrere Aktien verschiedener Unternehmen. Dadurch besitzen sie ein geringeres Verlustrisiko durch Kurschwankungen, als der Kauf einzelner Aktien. Aktienfonds besitzen allerdings auch ein geringeres Renditepotential, da in der Regel eine Managementvergütung an Fondsmanager gezahlt wird. Diese verwalten das Fondsportfolio und passen es an aktuelle Marktbedingungen an.

Mischfonds kombinieren Aktien mit anderen Anlageklassen wie Anleihen, Immobilien oder Rohstoffe. Die Diversifikation über verschiedene Anlageklassen hinweg soll eine ausgewogene Rendite erzielen und das Risiko weiter reduzieren. Mischfonds werden ebenfalls von Fondmanagern zusammengestellt.

Indexfonds – auch ETFs genannt – orientieren sich hingegen an einem bestimmten Börsenindex und bieten eine einfache Möglichkeit, eine breite Marktdiversifikation zu erreichen. Ein Indexfonds wie MSCI World oder S&P 500 bietet automatisch eine breite Diversifikation, da er in alle oder einen Großteil der Unternehmen eines Index investiert. Da ETFs kein spezialisiertes Fondsmanagement benötigen, entfallen die entsprechenden Kosten.

Anleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, die von Unternehmen, Regierungen oder anderen Institutionen ausgegeben werden. Wenn Sie eine Anleihe kaufen, leihen Sie dem Herausgeber für eine bestimmte Zeit Geld. Im Gegenzug verpflichtet sich der Emittent, Ihnen regelmäßige Zinszahlungen zu leisten und das geliehene Kapital am Ende der Laufzeit zurückzuzahlen.

Als Alternative zum klassischen Fondmanager für die Verwaltung der eigenen Wertpapiere setzen immer mehr Menschen auf digitale Broker. Anbieter wie Trade Republik oder eToro ermöglichen es Anlegern ihr Portfolio eigenständig zu verwalten. Häufig kann bereits mit geringen Geldbeträgen in Wertpapiere investiert werden. Dadurch behalten Anleger die volle Kontrolle über das eigene Portfolio.

Entscheiden Sie sich den Aktienkauf selbst in die Hand zu nehmen, sollten Sie allerdings gut geplant vorgehen. Unüberlegtes Handeln ist mit hohem Risiko verbunden und kann schnell zum Gewinnverlust führen. Selten erringen Anleger das schnelle Geld am Aktienmarkt und selbst langfristig ist keine Gewinnsteigerung garantiert. Lediglich mit guter Beratung und einem diversifizierten Portfolio können Sie sich gegen drastische Verluste absichern. Eine zu starke Risikostreuung kann allerdings auch die Renditechancen begrenzen.

Welche Alternative gibt es zum Aktienkauf?

Aktien sind Ihnen zu riskant, Sie möchten aber dennoch Ihr Geld clever investieren? Ein Tages- oder Festgeldkonto eignet sich als eine sichere als auch rentable Geldanlage. Bei Wüstenrot werden Sie dazu schnell fündig – mit unserem Top Tagesgeld sicheren Sie sich einen attraktiven Sonderzins und für das Top Festgeld gibt es feste Guthabenzinsen für den gesamten Anlagezeitraum.

Alternativ erhalten Sie mit Wohnsparen Trend das Beste aus einem Sparkonto und einem Bausparvertrag. Indem Sie regelmäßig auf Ihr Konto einzahlen, profitieren Sie von einem attraktiven Guthabenzins und besparen zeitgleich einen Bausparvertrag. Diesen können Sie nach Zuteilung dann für die Erfüllung Ihres Wohntraums verwenden.

Welche der beiden Anlagenformen sich langfristig mehr auszahlt, verdeutlicht ein Beispiel des Finanzdienstleisters Max Herbst, erschienen im Handelsblatt:

Ein Paar, beide 30 Jahre alt, ist vor kurzem in den Besitz von 100.000 Euro Kapitalstock gekommen – zum Beispiel durch eine Erbschaft. Die beiden überlegen nun, ob sie lieber in eine Immobilie oder in Aktien investieren möchten. Aktuell wohnen beide zur Miete und könnten die Wohnkosten für beide Szenarien stemmen. Für die beiden Alternativen stellt das Paar folgende Annahmen auf:

Annahme Kauf:

Für den Erwerb (Kaufpreis 450.000) Euro sowie die Erwerbsnebenkosten benötigt das Paar insgesamt 500.000 Euro. Abzüglich der 100.000 Euro Eigenmittel müssen also noch 400.000 Euro per Fremdkapital finanziert werden. Dafür erhält das Paar ein Immobiliendarlehen mit 4,2 Prozent Zinsen, 20 Jahre Zinsbindung und einer Tilgung von 2 Prozent. Es ergibt sich eine monatliche Rate von 2.100 Euro. Hinzu kommen 280 Euro Instandhaltungsrücklage im Monat, welche das Paar für mögliche Sanierungsmaßnahmen beiseitelegen möchte. Insgesamt zahlt das Paar somit zu Beginn 2.380 Euro im Monat.

Nach 20 Jahren steht die Prolongation an. Aufgrund eines höheren Zinssatzes zu diesem Zeitpunkt, werden für die Anschlussfinanzierung 5 Prozent Zinsen fällig. Die Finanzierung läuft schließlich nach insgesamt 27 Jahren aus und die Wohnkostenbelastung fällt auf die Instandhaltungsrücklage zurück. Um die Inflation auszugleichen, erhöht das Paar seine Instandhaltungsrücklage um 2 Prozent pro Jahr.

Nach 40 Jahren beträgt der Wert der gekauften Immobilie bei einer angenommenen Wertsteigerung von lediglich 1 Prozent pro Jahr rund 663.000 Euro. Die Instandhaltungsrücklage hat sich dann auf 455 Euro pro Monat erhöht. Inzwischen würde das Paar bis an sein Lebensende sicher und mietkostenfrei in der eigenen Immobilie wohnen. Über den gesamten Zeitraum der 40 Jahre hat das Paar insgesamt 883.202 Euro für den Immobilienkauf ausgegeben.

Annahmen Miete + Investition in Aktien:

Das Paar wohnt weiterhin zur Miete und zahlt für diese 1.250 Euro pro Monat. Die Mietkosten steigen allerdings jedes Jahr kontinuierlich um 2 Prozent an. Das 100.000 Euro hohe Erbe nutzt das Paar zu Beginn zum Kauf eines Indexfonds (ETF). Zudem werden jeden Monat die eingesparten Wohnkosten, die beim Immobilienkauf entstehen würden, ebenfalls in den ETF investiert. Anfangs sind das 1.130 Euro im Monat (2.380 Euro Wohnkosten bei Finanzierung minus 1.250 Euro Mietkosten).

Nach 10 Jahren zieht das Paar um. Dadurch steigen die Mietkosten um ein Drittel. Die jährliche Mietsteigerung bleibt unverändert.

Nach 23 Jahren sinkt die Aktien-Sparrate auf 0, denn inzwischen ist die Mietbelastung höher als die alternative monatliche Rate beim Immobilienkauf. Damit schlägt der Kostenvorteil beim Mieten in einen Kostennachteil um.

Über den gesamtenn Zeitraum bringt der ETF nach Abzug von Kosten und Steuern eine jährliche Rendite von 6 Prozent ein. Der Kapitalwert im ETF ist dadurch auf 787.000 Euro angewachsen. Zahlt das Paar von nun an die Miete ausschließlich aus dem Aktiendepot, ist der Kapitalstock nach gut 30 Jahren aufgebraucht - das Paar ist dann 83 Jahre alt. Innerhalb von 40 Jahren nach Beginn des Aktieninvestments würde das Paar als Mieter ganze 1.150.818 Euro an seine Vermieter überweisen.

Fazit: Die Vergleichsrechnung zeigt eindrücklich, wie viel Eigentümer langfristig durch mietfreies Wohnen sparen können. Abhängig von der Einkommenssituation eines Mieters, kann ein alternativ angespartes Aktienvermögen aufgrund steigender Mietkosten leicht zu Lebzeiten aufgebraucht werden. In diesem Fall würde das Paar im Alter ohne Vermögen und mit einer hohen Mietbelastung dastehen.

Ganz anders bei der Entscheidung für Eigentum: Hier kann das Paar bis ins hohe Alter mietfrei, sicher und entspannt in den eigenen vier Wänden leben. Parallel gewinnt die stets instandgehaltene Immobilie durchgehend an Wert.

Welche Investition sich für Sie am meisten lohnen, hängt von Ihren Präferenzen ab. Fragen Sie sich im Voraus selbst, welches Risiko Sie eingehen möchten, welche Rendite Sie erzielen möchten und wie langfristig Sie Ihre Investition auslegen möchten.

Wollen Sie einmal unabhängig in den eigenen vier Wänden wohnen oder diese vermieten? Dann sollten Sie sich zu den Finanzierungsmöglichkeiten für Ihre Wunschimmobilie informieren. Möchten Sie stattdessen kurz- oder mittelfristig Vermögen aufbauen? Dann können Sie Ihr Geld in verschiedene Anlageoptionen investieren.

Idealerweise beeinflussen die aktuellen Marktbedingungen Ihre Entscheidung mit: In Zeiten niedriger Zinsen oder gesunkener Kaufpreise kann der Kauf von Immobilien besonders attraktiv sein, während ein Bullenmarkt hohe Aktienkursgewinne verspricht. Treffen Sie stets eine gut überlegte Entscheidung, die Ihren finanziellen Zielen und Ihrer Risikobereitschaft entspricht.

Sowohl der Immobilienerwerb als auch der Aktienkauf haben Ihre Vor- und Nachteile. Mit einer eigenen Immobilie stehen Sie tendenziell auf der sicheren Seite, während Aktien eine höhere Rendite versprechen. Unabhängig davon, wofür Sie sich entscheiden: Informieren Sie sich im Voraus gründlich und lassen Sie sich im Fall des Immobilienkaufes gut beraten.

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Stand: September 2024