Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

2024 war ein Wendepunkt für die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland: Nachdem die Preise für Bestandsimmobilien in 2023 so stark fielen wie seit über 20 Jahren nicht mehr, zeichnete sich im vergangenen Jahr eine Stabilisierung ab. Günstigere Bauzinsen und eine höhere Kaufkraft kurbelten die Nachfrage nach Wohneigentum in 2024 wieder an. Über den Verlauf des Jahres verringerte sich der Preisrückgang und die Preise zeigten zunächst eine Seitwärtsbewegung. Gegen Ende 2024 stiegen die Kaufpreise in einzelnen Regionen sogar wieder leicht.

Die wichtigsten Entwicklungen im Überblick:

• Erholung der Immobilienpreise: Die Preise für Bestandsimmobilien stabilisierten sich Ende 2024 - neugebaute Immobilien wurden erneut teurer.
• Anhaltender Wohnraummangel: Jährlich werden immer noch zu wenige neue Wohnungen fertiggestellt - die Nachfrage nach Wohnraum bleibt insbesondere in urbanen Zentren aufgrund des Bevölkerungszuwachses sowie gestiegener Realeinkommen hoch.
• Ermäßigte Bauzinsen: Über die letzten Monate schwankten die Bauzinsen zwischen 3,7 und 3,2 Prozent. Im Durchschnitt sind sie damit günstiger als noch 2023.
• Baupreise steigen weiter: Hohe Baustandards, gestiegene Materialkosten und fehlende Fachkräfte treiben die Baupreise weiter in die Höhe.
• Ungebremste Mietpreise: Der Mietmarkt bleibt angespannt und die Mietkosten steigen kontinuierlich um mehr als 5 Prozent pro Jahr an.

Wer plant eine Immobilie zu kaufen, sollte nicht zu lange warten – denn der Wunsch nach Wohneigentum ist nach wie vor sehr groß. Aufgrund einer ebenfalls hohen Nachfrage nach Mietwohnungen und insgesamt zu wenig Wohnraum gerät der Markt zusätzlich unter Druck. Ob gegenwärtig ein guter Zeitpunkt für den Immobilienerwerb ist und wie sich die Preise zukünftig entwickeln könnten, erfahren Sie hier.

Je nach Region in Deutschland entwickeln sich die Preise unterschiedlich. Während sich die Immobilienpreise 2024 in vielen Regionen stabilisierten, wurde Wohneigentum besonders in Ballungsräumen und Großstädten bereits wieder teurer. Dort mussten Käufer zuletzt für Eigentumswohnungen als auch Ein- und Zweifamilienhäuser mehr zahlen, als noch im Sommer 2024.

Anders sieht es in ländlichen Regionen aus. Der Preisrückgang für Wohnungen hielt hier zuletzt noch an, während sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stabilisierten. Eine weitere Entwicklung: In vielen dünn besiedelten Kreisen ist die monatliche Wohnkostenbelastung durch den finanzierten Immobilienkauf im Vergleich zum Wohnen zur Miete nur noch geringfügig teurer.

Eine Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigt, dass ein Haushalt in Kreisen außerhalb von Großstädten im Durchschnitt gut 30 Prozent seines Monatseinkommens für die Miete zahlen würde - für die Annuität bei Finanzierung eines durchschnittlichen Hauses wären es vergleichsweise 33 Prozent. Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in diesen Regionen nimmt aufgrund aktueller Entwicklungen zu. Kaufen könnte hier bald wieder erschwinglicher sein als Mieten.

Für über 10 Jahre stiegen die Immobilienpreise in Deutschland kräftig an. Dank gesunkener Bauzinsen war der Kauf von Wohneigentum allerdings für viele Menschen lange bezahlbar. Solange die Zinsen auf diesem niedrigen Niveau verharrten, boomte der Immobilienmarkt und die Preise nahmen kontinuierlich zu. Grund für den Preisanstieg waren neben den günstigen Finanzierungsbedingungen zudem gestiegene Baukosten, insbesondere aufgrund von Lieferengpässen bei Baumaterialien. Auch die zwischenzeitlich hohen Energiepreise trugen dazu bei.

Mitte 2022 begann die Wende: Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) zuvor mit Leitzinserhöhungen auf die rasante Inflation reagiert hatte, stiegen in der Folge auch die Bauzinsen in kurzer Zeit von gut einem auf rund vier Prozent an. Aufgrund der Vervierfachung der Zinssätze konnten sich auch viele Haushalte mit mittlerem Einkommen kein Wohneigentum mehr leisten. Kaufen verteuerte sich wieder im Verhältnis zum Mieten und die Immobiliennachfrage nahm ab.

Entlang des Jahreswechsels von 2022 zu 2023 reagierten die Preise für selbst genutztes Wohneigentum entsprechend. Bei einem zunächst leichten Rückgang der Immobilienpreise gegen Ende 2022, sanken die Preise über das Jahr 2023 hinweg immer stärker. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2022, fielen die Preise für selbst genutzte Wohnimmobilien Ende 2023 rund 10 Prozent niedriger aus. Der Preisrückgang schwächte sich 2024 ab. Grund dafür waren die wieder zunehmende Kaufkraft und Kaufbereitschaft vieler Haushalte. Inzwischen waren die Bauzinsen nämlich leicht gesunken. In Kombination mit höheren Reallöhnen und dem nun günstigeren Wohneigentum wurde der Immobilienkauf wieder erschwinglicher. Infolge der höheren Nachfrage mussten Käufer in einigen Regionen Ende 2024 mehr zahlen, als noch zum Anfang des Jahres.

Der Markt für Wohneigentum ist seit Jahren stark angespannt und in vielen Regionen fehlt es an ausreichend Wohnraum. Das liegt vor allem an drei Faktoren:

Erstens ist es für viele Bewohner zu teuer den Wohnsitz zu wechseln. Mietpreisbremsen – die teilweise über die üblichen Vergleichsmieten hinausgehen – sorgen dafür, dass Neuvermietungen deutlich teurer sind als bestehende Mietverträge. Viele Mieter bleiben deshalb in zu großen Wohnungen, da ein Umzug in eine kleinere Wohnung meist keinen finanziellen Vorteil bringt. Gleichzeitig sorgt der geringe Neubau dafür, dass selbst für kleinere Wohnungen hohe Kaufpreise verlangt werden. Hinzu kommen hohe Erwerbsnebenkosten – insbesondere die Grunderwerbsteuer, – die viele Kaufinteressen vor dem Eigentumswechsel abschrecken.

Zweitens ist der Neubau für viele Bauträger zu teuer. Besonders in nachgefragten Regionen wird oft nicht genug neues Bauland bereitgestellt, was die Nachfrage und damit die Preise für Bauflächen in die Höhe treibt. Zudem verursachen hohe Baustandards und komplexe staatliche Auflagen teilweise über ein Drittel der gesamten Baukosten. Lange Genehmigungsverfahren verzögern Bauprojekte zusätzlich und machen sie noch teurer.

Drittens wächst die Bevölkerungszahl stetig. Laut Schätzungen des Statistischen Bundesamtes leben derzeit rund 83,6 Millionen Menschen in Deutschland. Das entspricht einem jährlichen Zuwachs von etwa 300.000 Personen über die letzten Jahre. Dieser Anstieg ist maßgeblich auf die Zuwanderung zurückzuführen und führt dazu, dass mehr Menschen einen Wohnort benötigen.

Diese Faktoren in Verbindung mit dem ungebrochen starken Wunsch nach Wohneigentum resultieren in einem akuten Wohnraummangel in vielen Regionen Deutschlands.

Es ist aktuell unklar, ob der aktuell leichte Preisanstieg für Wohnimmobilie anhält. Laut Experten ist es zumindest unwahrscheinlich, dass die Preise erneut sinken. Sie sehen den Immobilienmarkt als weitläufig stabilisiert und prognostizieren für das Jahr 2025 eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends. Die Preise dürften allerdings nicht im selben Tempo steigen, wie es noch von 2015 bis 2022 der Fall war.

Folgende Faktoren sprechen für gemäßigt steigende Immobilienpreise in 2025:

• Verbesserte Kaufkraft: Obwohl die deutsche Wirtschaft noch nicht gänzlich stabilisiert ist, steigen die Realeinkommen wieder, wozu die gesunkene Inflation sowie teils hohe Lohnabschlüsse beitragen. Dadurch verbessert sich die Kaufkraft der Menschen und die Investitionsbereitschaft vieler Wohneigentumsinteressenten wird weiter steigen. Hinzu kommen die etwas niedrigeren Bauzinsen, die mit gut 3,5 Prozent unter dem Hoch von 4 Prozent aus 2023 liegen. Sind mehr Menschen bereit einen Baukredit für den Immobilienerwerb aufzunehmen und steigt die Kaufbereitschaft, werden die Immobilienpreise weiter steigen.
• Zu wenig Neubau: Bauen und Sanieren verteuert sich weiter aufgrund strengerer Umweltstandards, höhere Anforderungen an die Energieeffizienz der Gebäude sowie Vorschriften zur Nutzung erneuerbarer Energien bei gleichzeitig herrschendem Fachkräftemangel. Bauträger und Wohnungsbauunternehmen haben daher viele Bauprojekte storniert oder auf Eis gelegt. Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen ist über die letzten drei Jahre stark gesunken.
• Hohe Wohnungsgesamtnachfrage: Die Nachfrage nach Wohnraum ist nach wie vor sehr hoch. Den hohen Nachfragedruck belegen die jährlich steigenden Mietpreise. Pro Jahr werden in den besonders nachgefragten Regionen noch immer zehntausende Wohnungen zu wenig gebaut, insbesondere bedingt durch fehlendes Bauland. Aufgrund des hohen Bedarfs, des Einbruchs beim Neubau und der verbesserten Rahmenbedingungen für Kaufinteressenten, ist mittelfristig mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen.

Die Entwicklung des Immobilienmarktes ist nicht hundertprozentig vorhersehbar. Planen Sie eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie die aktuelle Marktsituation abwägen:

Die Immobilienpreise in Deutschland haben bereits im Verlauf von 2024 in vielen Regionen wieder leicht zugenommen. Gleichzeitig liegen die Bauzinsen unter dem 4-Prozent Hoch von 2023 und schwanken zwischen 3,2 und 3,7 Prozent. Wenn Sie jetzt den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung angehen, profitieren Sie von den aktuell moderaten Preisen und schützen sich vor weiter steigenden Mietkosten. Idealerweise suchen Sie zeitnah nach Ihrem Traumzuhause, bevor Immobilien langfristig wieder teurer werden.

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Stand: Februar 2025