Erbschaftssteuer bei Immobilien in 2025

Über 400.000 Deutsche erben jährlich eine Immobilie und sehen sich daraufhin mit der Erbschaftssteuer konfrontiert. Häufig herrscht dann Unklarheit:

• Wie viel Steuer muss ans Finanzamt gezahlt werden?
• Welche Fristen gelten dabei?
• Und gibt es Freibeträge für geerbtes Wohneigentum?

Wir verschaffen einen Überblick zur Erbschaftssteuer bei Immobilien:

Die Erbschaftssteuer fällt auf den Vermögenswert (häufig als "Nachlass" bezeichnet) an, den Erben von einem Verstorbenen (auch "Erblasser" genannt) erhalten. Grundlage hierfür ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz ( ErbStG). Dabei zählt Vermögen, wie Immobilien, Geld oder Wertpapiere, das aufgrund Todesfall den Erben bzw. Begünstigten zugesprochen wird.

Eine mögliche Erbschaftssteuer muss vom jeweiligen Erben gezahlt werden, der einen Vermögenswert erhält. Sind mehrere Erben bestimmt, entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft. In diesem Fall ist jeder Erbe für den eigenen steuerpflichtigen Anteil des geerbten Vermögens verantwortlich.

Wie viel Steuer im Erbfall gezahlt werden muss, hängt maßgeblich von drei Faktoren ab:

• dem Vermögenswert der Erbschaft
• der Steuerklasse des Erben
• dem persönlichen Freibetrag, der einem Erben zusteht.

Generell gilt, je höher der Wert einer geerbten Immobilie und je entfernter der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben, desto höher kann die Erbschaftssteuer ausfallen. Hierbei ist allerdings immer der persönliche Freibetrag zu berücksichtigen. Keine Erbschaftssteuer fällt an, wenn Ihnen ein Freibetrag zusteht, der mindestens so hoch wie der Wert des Nachlasses ist.

Der Wert von vererbtem Wohneigentum wird nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes ermittelt. Der ermittelte sogenannte Verkehrswert (auch “gemeinen Wert“ genannt) gibt an, wie viel die Immobilie auf dem freien Markt üblicherweise wert ist. Die Erbschaftssteuer wird anhand des berechneten Verkehrswertes erhoben.

Die Bewertungsverfahren für vererbte Immobilien sind im Bewertungsgesetz ( BewG) in den Paragrafen 176 bis 198 geregelt. Je nach Art und Nutzung der Immobilie kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Die Finanzbehörden wählen das Verfahren, das die Gegebenheiten der Immobilie am besten abbildet.

1. Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und anderen selbst genutzten Immobilien angewendet. Hierbei wird der Wert der Immobilie mit dem Verkaufspreis ähnlicher Objekte in derselben Region verglichen.
2. Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird meistens bei vermieteten Immobilien angewendet. Für die Wertberechnung ist vor allem der Bodenwert inklusive potenzieller Einnahmen (zum Beispiel aus Mieten) ausschlaggebend.
3. Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren wird für Immobilien angewendet, bei denen die zuvor genannten Methoden nicht infrage kommen. Das kann der Fall sein, wenn es keine geeigneten Vergleichsobjekte gibt – beispielsweise bei Häusern mit besonderer Architektur oder denkmalgeschützten Gebäuden. Der Gesamtwert wird dann anhand des Gebäude- und Bodenwertes sowie weiterer Faktoren ermittelt.

Die Feststellung des vererbten Immobilienwerts für Zwecke der Erbschaftsteuer erfolgt grundsätzlich durch die zuständige Finanzbehörde. Der ermittelte Wert wird Ihnen per Feststellungsbescheid mitgeteilt. Er dient als Grundlage, um im weiteren Verlauf die Höhe der Erbschaftsteuer.

Sollten Sie mit dem Ergebnis einer Bewertung nicht einverstanden sein, kann gegen den Feststellungsbescheid Einspruch eingelegt werden. Dann müssen Sie einen niedrigeren Wert mittels Gutachten, ausgestellt durch einen öffentlich bestellten, beziehungsweise zertifizierten Immobiliensachverständigen, nachweisen.

Neben dem Immobilienwert beeinflusst die Steuerklasse des Erben maßgeblich die Höhe der Erbschaftssteuer. Die Steuerklasse ergibt sich aus dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben. Engen Familienangehörigen, die möglicherweise zum Vermögensaufbau beigetragen haben, werden günstigere Steuersätze zugeordnet.

Die drei Steuerklassen sind im Paragrafen 15 Abs. 1 ErbStG festgehalten:

Steuerklasse I: Enge Angehörige
In diese Steuerklasse fallen:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner
• Kinder und Stiefkinder
• Enkelkinder
• Eltern und Großeltern

Steuerklasse II: Erweiterter Familienkreis
Hierzu gehören:

• Geschwister
• Nichten und Neffen
• Stiefeltern
• Schwiegereltern
• Geschiedene Ehepartner

Steuerklasse III: Weitere Erwerber
Teil dieser Steuerklasse sind:

• Nicht verwandte Personen
• Lebensgefährten ohne eingetragene Partnerschaft
• Freunde und Bekannte
• Entfernte Verwandte

Mit welchem Steuersatz ein Erbe konkret besteuert wird, ergibt sich aus der Steuerklasse des Erben sowie der Höhe des geerbten Vermögens nach Abzug von Freibeträgen:

Laut ErbStG stehen Erben persönliche Freibeträge zu, die den Betrag des Nachlasses bestimmen, der steuerfrei bleibt. Ähnlich wie die Steuerklasse eines Erbens, orientiert sich die Höhe der Freibeträge am Verwandtschaftsgrad zum Erblassen.

Aktuelle Freibeträge nach Paragraf 16 ErbStG (Stand 2025):

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 €
• Enkelkinder: 200.000 €
• Eltern und Großeltern: 100.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 €
• Alle übrigen Personen: 20.000 €

Der Vermögenswert bis zur Höhe des Freibetrags bleibt von der Erbschaftsteuer befreit. Nur für den übrigen Betrag, der den Freibetrag übersteigt, wird Erbschaftssteuer fällig.

Wussten Sie schon?
Persönliche Freibeträge können Sie alle zehn Jahre in voller Höhe erneut nutzen. Das spielt vor allem bei Schenkungen eine wichtige Rolle. Auch bei Schenkungen fallen Steuern an – die Steuerklassen sowie Steuersätze sind dabei gleich geregelt wie bei einer Erbschaft.
Ihr persönlicher Freibetrag gilt sowohl für Erbschaften als auch für Schenkungen. Übertragen Sie beispielsweise eine Immobilie frühzeitig als Schenkung, können Freibeträge nach zehn Jahren erneut genutzt werden – sei es für eine weitere Schenkung oder im Erbfall. In diesem Fall empfiehlt sich, im Vorfeld Ihren steuerlichen Berater hinzuzuziehen.

Beispiel: So viel Erbschaftssteuer muss ein Kind im Erbfall zahlen

Ein Kind (25 Jahre alt) erbt das Haus seiner Eltern mit einem Verkehrswert in Höhe von 600.000 Euro. Nach Abzug des persönlichen Freibetrags (400.000 Euro) und des Versorgungsfreibetrages (10.300 Euro) wird der Restbetrag von 189.700 Euro besteuert. Da Kinder bei der Erbschaftssteuer in Steuerklasse I fallen, gilt bei Vermögenswerten bis 300.000 Euro ein Steuersatz von 11 %. Das erbende Kind muss daher 20.867 Euro Erbschaftssteuer an das Finanzamt überweisen.

Einen großen Steuervorteil gibt es für Ehepartner, eingetragenen Lebenspartner und Kinder, die eine geerbte Immobilie weiterhin als Familienheim nutzen. An Ehe- und eingetragene Lebenspartner kann die Immobilie dann vollkommen steuerfrei, an Kinder teilweise steuerfrei vererbt werden. Der Gesetzgeber möchte damit verhindern, dass Hinterbliebene aus steuerlichen Gründen ihr gewohntes Lebensumfeld aufgeben müssen. Die relevanten Bestimmungen stehen im Paragrafen 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c des ErbStG:

Als Familienheim gilt eine Immobilie, wenn:

• sie vom Erblasser bis zum Tod selbst bewohnt wurde,
• sie den Mittelpunkt des familiären Lebens bildete,
• der Erbe die Immobilie unverzüglich für den eigenen Wohnbedarf nutzt,
• sie als primärer Wohnsitz genutzt wird,
• sie im Inland, EU- oder EWR-Raum liegt UND
• sie mindestens zehn Jahre nach Erwerb vom Erben bewohnt wird.

Das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz unterscheidet beim Erbe eines Familienheims zwischen dem Familienverhältnis:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner genießen vollkommene Steuerfreiheit für die Immobilie, ohne Begrenzung des Wertes oder der Wohnfläche.
• Für Kinder gilt die Steuerfreiheit ebenfalls ohne Begrenzung des Wertes, jedoch ist die Wohnfläche auf 200 Quadratmeter begrenzt. Der darüber liegende Teil der Wohnfläche wird entsprechend besteuert. Für den übrigen Betrag können ebenfalls Freibeträge verwendet werden.

Die Anwendung der Steuerbefreiung auf das Familienheim wird nicht automatisch berücksichtigt. Sie muss von den Beteiligten beim Finanzamt beantragt werden. Genauso besteht die Verpflichtung, dem Finanzamt in der Folgezeit mitzuteilen, wenn die oben genannten Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nicht mehr erfüllt sind (zum Beispiel Auszug aus dem Familienheim innerhalb 10 Jahresfrist).

Wird eine der gesetzlichen Vorschriften nicht erfüllt (zum Beispiel bei Verkauf, Vermietung oder Versteigerung der Immobilie) entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend und die vollständige Erbschaftssteuer wird nachträglich fällig. Nur bei zwingenden Gründen, wie einer Pflegebedürftigkeit oder sonstigen triftigen Gründen, die eine Selbstnutzung der Immobilie verhindern, bleibt die Steuerbefreiung bestehen.

Achtung: Wenn Sie die Immobilie zum Zeitpunkt der Erbschaft noch nicht bewohnen, müssen Sie „unverzüglich“ mit der Selbstnutzung beginnen. Der Einzug muss grundsätzlich innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall stattfinden. Renovierungsarbeiten können unter Umständen eine Verzögerung rechtfertigen. (Mehr dazu im Urteil des Finanzgerichts Münster vom 30. Juni 2022, Az. 3 K 3184/17 Erb)

Nach Paragraf 13d ErbStG können Erben von vermieteten Immobilien eine Steuervergünstigung erhalten. Statt des vollen Immobilienwertes wird nur 90 % des Verkehrswertes für die Steuerberechnung angesetzt, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

• Die Immobilie muss zum Zeitpunkt des Erbfalls zu Wohnzwecken vermietet werden.
• Sie muss sich im Inland, EU- oder EWR-Raum befinden.
• Die Immobilie darf nicht als begünstigtes Betriebsvermögen oder land- und forstwirtschaftliches Vermögen gemäß Paragraf 13a ErbStG gelten.

Die Steuervergünstigung gilt unabhängig der Art von vermietetem Wohneigentum. Dazu zählen Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Selbst bei gemischter Nutzung (zum Beispiel Wohn- und Büroräume) bleibt die Vergünstigung erhalten, sofern der Wohnzweck überwiegt.

Nicht begünstigt sind Immobilien, die unentgeltlich an Dritte überlassen werden oder vom Erben selbst bewohnt werden (sofern eine Immobilie nicht als Familienheim gilt).

Wichtig: Es besteht keine Pflicht, die Immobilie langfristig zu behalten oder weiterhin zu vermieten. Auch wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls leer steht (zum Beispiel während der Suche nach einem neuen Mieter), kann die Steuervergünstigung beansprucht werden. Entscheidend sind aber die Verhältnisse im Einzelfall.

Sollten Sie eine Immobilie erben, müssen Sie sich im Rahmen des Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetzes an bestimmte Friste halten. In einem solchen Fall können Sie sich am folgenden Ablauf orientieren:

1. Erbe annehmen oder abschlagen
   Zunächst sollten Sie entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Möchten Sie das Erbe nicht annehmen, haben Sie 6 Wochen nach Tod des Erblassers Zeit, das Erbe beim Amtsgericht auszuschlagen. Diese Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn sich der Erbe zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers im Ausland befindet oder wenn der Erblasser im Ausland lebte.
2. Beim Finanzamt melden
   Entscheiden Sie sich das Erbe anzunehmen, müssen Sie sich entsprechend den Paragrafen 30 und 31 ErbStG innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme des Erbfalls bei der entsprechenden Finanzbehörde melden. Dafür setzen Sie das Erbschaftsteuerfinanzamt in Kenntnis, das für den Ort zuständig ist, an dem der Verstorbene zuletzt gewohnt hat. Sollte ein Notar oder ein deutsches Gericht die Nachlassabwicklung übernehmen, wird die Meldung häufig von diesen Institutionen übernommen. Im eigenen Interesse sollten Sie dies frühzeitig mit den Beteiligten abklären. Die formale Mitteilung sollte im Wesentlichen folgende Informationen beinhalten:
   - Name, Adresse, Steuer-Identifikationsnummer und Beruf des Erblassers sowie des Erben
   - Todestag und Sterbeort des Erblassers
   - Verhältnis zum Erblasser (Verwandtschaftsgrad)
   - Gegenstand und geschätzter Wert des Erbes
   - Eventuelle frühere Zuwendungen vom Erblasser wie beispielsweise Schenkungen
3. Erbschaftssteuererklärung abgeben
   Das Finanzamt überprüft daraufhin, ob Sie Erbschaftssteuer zu einrichten haben. Ist das der Fall, erhalten Sie für gewöhnlich die Aufforderung eine Erbschaftssteuererklärung abzugeben. Dabei handelt es sich um eine detaillierte Steuererklärung, die es dem Finanzamt ermöglicht, die Erbschaftssteuer festzusetzen. In der Regel haben Sie dafür mindestens einen Monat ab Zustellung der Aufforderung Zeit. Es ist jedoch möglich, dass das Finanzamt in Ausnahmefällen (beispielsweise bei komplexen Erbfällen oder wenn ausländisches Vermögen beteiligt ist) eine Fristverlängerung gewährt.
4. Erbschaftssteuer zahlen
   Das Finanzamt veranlagt auf Basis der Erklärung nun die Erbschaftssteuer und stellt einen Steuerbescheid aus. Darin ist unter anderem der zu begleichende Steuerbetrag festgesetzt. Der Zahlungstermin wird im Steuerbescheid genannt. Standardgemäß muss die Steuer innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids bezahlt werden.

Gut zu wissen: Entsprechend Paragraf 169 Abgabenordnung ( AO) gilt grundsätzlich eine vierjährige Verjährungsfrist für die Erbschaftssteuer, die sich im Einzelfall verlängern kann. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Erbschaftssteuer entstanden ist.

Obwohl die Erbschaftssteuer für die meisten vererbten Immobilien anfällt, lohnt es sich bereits vorab die Erbfolge richtig zu planen. Wer gut überlegt vorgeht, kann sich und seinen Liebsten ordentlich Kosten sparen:

• Frühzeitige Schenkungen: Ehepartner können die zehn Jahre lange Behaltenspflicht für Familienheime vermeiden, wenn Sie das Haus schon zu Lebzeiten an den Partner oder die Kinder übertragen. Zusätzlich können die Freibeträge für Schenkungen frühzeitig genutzt werden, da diese alle 10 Jahre in voller Höhe erneut beansprucht werden können.
• Gestaltung der Erbfolge: Ein Testament ermöglicht es die Vermögensverteilung effektiv zu gestalten. So können die Freibeträge der Erben optimal genutzt und die Steuerlast reduziert werden. Beachten Sie dabei die gesetzlichen Pflichtteilsansprüche laut den Paragrafen 2303 bis 2338 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
• Unabhängige Verkehrswertgutachten: Das Finanzamt ermittelt den Wert einer geerbten Immobilie.. Möchten Sie den angesetzten Wert anfechten, können Sie einen Gutachter für die Erstellung eines professionellen Verkehrswertgutachten beauftragen. Wichtig ist, dass das Gutachten den tatsächlichen Marktwert nachvollziehbar darstellt.
• Steuerfreier Hausrat: Erben der Steuerklasse I können Hausrat wie Möbelstücke, Bücher, Elektrogeräte sowie Wäsche und Kleidung bis zu 41.000 Euro steuerfrei erben. Zusätzlich können weitere bewegliche Gegenstände – etwa ein Fahrzeug – mit einem Wert von bis zu 12.000 Euro steuerfrei übertragen werden. Für Erben der Steuerklassen II und III ist der steuerfreie Freibetrag für Hausrat und andere bewegliche Sachen auf insgesamt 12.000 Euro begrenzt.
• Professionelle Beratung: Wer sich vorab genau informiert oder sich frühzeitig professionell steuerlich beraten lässt, kann Fehler vermeiden und bei der Erbschaftssteuer viel Geld sparen. Wenden Sie sich dafür an Ihren steuerlichen Berater.

Das Erbschaftssteuerrecht beinhaltet viele Nuancen, allerdings auch Möglichkeiten zur Kosteneinsparung. Wer das Erbe einer Immobilie gut plant und überlegt handelt, muss im Idealfall gar keine Steuer zahlen. Informieren Sie sich frühzeitig und treffen Sie entsprechende Vorbereitungen.

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Stand: Januar 2025