Was ist ein Hypothekendarlehen?

Die meisten Baufinanzierungen funktionieren heute als Hypothekendarlehen: Sie hinterlegen eine Immobilie bei Ihrer Bank, die dann so darüber verfügen kann, falls Sie Ihre Raten nicht mehr zahlen können.

Auch wenn es weiterhin so genannt wird: der korrekte Begriff für ein Hypothekendarlehen sollte eigentlich Grundschulddarlehen lauten. Über eine Hypothek laufen nämlich schon seit Jahren keine Darlehen mehr. Das liegt daran, dass eine Grundschuld sowohl Ihnen als auch der Bank deutlich mehr Vorteile bietet als eine Hypothek.

Das Grundpfandrecht

Hypotheken und Grundschulden sind so genannte Grundpfandrechte und werden ins Grundbuch eingetragen. Beide gelten als Kreditsicherheiten und erhöhen so die Bonität eines Kreditnehmers gegenüber der Bank.

Das heißt, Sie können der Bank ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung als Pfand überlassen für den Fall, dass Sie Ihren Kredit nicht mehr abbezahlen können. Die Bank hat dann das Recht, die Immobilie beispielsweise zwangszuversteigern, wenn Sie zahlungsunfähig werden und sich so ihr ausstehendes Geld zurückzuholen.

Ein Grundpfandrecht funktioniert sowohl mit einer Immobilie, die sich bereits in Ihrem Eigentum befindet, als auch mit einer, die Sie erst noch finanzieren wollen und für die Sie eine gute Bonität benötigen.

Wie erwähnt gibt es einen Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek: Bei einer Hypothek besteht das Grundrecht immer in Bezug zu einer Schuld. Wenn Sie für ein Darlehen eine Hypothek über 100.000 € aufnehmen und die Hälfte abbezahlen, besteht die Hypothek ebenfalls nur noch zu Hälfte.

Ist die Schuld komplett getilgt, ist die Hypothek ebenfalls hinfällig. Man muss sie dann durch einen Notar aus dem Grundbuch entfernen lassen, was aufwändig und teuer ist. Wollen Sie noch mal eine Kreditsicherheit über die Immobilie bekommen, müssen Sie auch eine neue Hypothek aufnehmen.

Im Gegensatz dazu ist eine Grundschuld losgelöst von einer Forderung. Sie kann im Grundbuch eingetragen werden und dann als Sicherheit für verschiedene Zwecke dienen, ohne dass für jedes Vorhaben ein neues Grundpfandrecht eingetragen und wieder ausgetragen werden muss.

Möchten Sie ein Darlehen aufnehmen, haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Unterarten:

• Annuitätendarlehen: gleichbleibende monatliche Raten, die sich in Tilgung und Zins aufteilen.
• Tilgungsdarlehen: gleich hohe Rate an Tilgung, auf die der Betrag für den Zins addiert wird
• (Teil-)variable Darlehen: Zinssatz passt sich alle drei Monate an den Markt an

Die Beleihung mit einer Grundschuld wird von Ihrem Finanzierungsberater in die Wege geleitet. Dafür wird zunächst der Beleihungswert der Immobilie geschätzt (also das, was die Immobilie längerfristig in den Augen der Bank wert ist; meistens 80–90 % des Kaufpreises). Basierend auf dem Beleihungswert kann die Bank dann absehen, wie viel Darlehen sie Ihnen gewährt.

Haben Sie das Darlehen einmal abgezahlt, ist es Ihnen überlassen, ob Sie die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen oder sie behalten.

Hypothekenzinsen können sich im Stundentakt ändern und werden von folgenden Faktoren beeinflusst:

• EURIBOR-Leitzins und allgemeine Zinslage
• Sollzinsbindung
• Ihrer Bonität
• Art des Darlehens
• Beleihungsauslauf