Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft

Beim Kauf einer Wohnung sind einige Besonderheiten zu beachten. Denn Sie erwerben nicht nur Eigentum, sondern werden automatisch auch Mitglied einer Gemeinschaft. Daraus ergeben sich verschiedene Rechte und Pflichten, die Sie bei Ihrer Planung berücksichtigen sollten.

Als Wohnungskäufer erwerben Sie mit dem Kauf einer Wohnung verschiedene Arten von Eigentum:

Sondereigentum: Sie erwerben das Eigentum an Ihrer eigenen Wohnung.
Gemeinschaftseigentum: In der Gemeinschaft mit den anderen Miteigentümern sind Sie für das Gebäude gemeinsam verantwortlich.

Die Eigentümergemeinschaft setzt sich aus allen Wohnungseigentümern einer Wohnanlage zusammen. Diese Gemeinschaft muss die Anlage selbstständig verwalten und über alle damit verbundenen Fragen gemeinsam entscheiden.

Zur Verwaltung gehören Bereiche, die alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betreffen, wie:

• Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks und des Gebäudes
• Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
• Kosten- und Lastenverteilung unter den Eigentümern
• Regelung zur Entscheidungsfindung in der Gemeinschaft

Vor dem Kauf einer Wohnung und dem Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft sollten Sie folgende Punkte prüfen:

Einmal im Jahr findet die Eigentümerversammlung statt. In dieser Versammlung können spezielle Regelungen beschlossen werden. So kann zum Beispiel eine Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss erlassen werden. Alle getroffenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind für einen später hinzukommenden Wohnungseigentümer bindend.

• Nehmen Sie daher Einsicht in die Protokolle und prüfen Sie, welche Folgen sich aus den gefassten Beschlüssen für Sie ergeben. Die Protokolle bewahrt der Hausverwalter auf. Zur Einsicht benötigen Sie als Kaufinteressent eine Vollmacht des Verkäufers.
• Vergessen Sie nicht, auch eine Regelung im Kaufvertrag für die Zeit zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrags und Eintragung im Grundbuch zu treffen. Es ist beispielsweise sinnvoll, dass der Alteigentümer Ihnen eine Vollmacht erteilt, die Sie zur Teilnahme und Stimmabgabe auf eventuell stattfindenden Eigentümerversammlungen berechtigt.

Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienhaus ist überwiegend Gemeinschaftsbesitz. Über viele Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen entscheidet deshalb die Gemeinschaft. Geregelt sind die Entscheidungsprozesse im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Wird im Einfamilienhaus das Dach undicht, muss der Besitzer den Schaden auf eigene Kosten richten. Anders ist das bei Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus: Hier kommt die Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich für den Schaden auf. Denn das Dach ist für den Bestand des gesamten Gebäudes erforderlich und gehört damit zum Gemeinschaftsbesitz. Der Bewohner der obersten Wohnung bezahlt lediglich anteilig mit. Diese Solidarität zeichnet das Wohneigentum in Mehrfamilienhäusern aus. Bei vielen Arbeiten im und am Haus ist also die Eigentümergemeinschaft am Zug. Sind etwa die Fenster defekt, muss gemeinsam entschieden werden, ob sich die Reparatur lohnt oder ein Austausch sinnvoller ist. Ein guter Verwalter bereitet solche Entscheidungen langfristig vor, holt Angebote ein und stellt bei der Eigentümerversammlung die Alternativen zur Abstimmung.

Wie will die Gemeinschaft die Modernisierungskosten stemmen? Sollen heute die Rücklagen erhöht werden, damit in einigen Jahren ein Polster angespart ist? Ist die Aufnahme eines Darlehens nötig? Oder ist die Zahlung einer Sonderumlage die beste Lösung, um die Kasse kurzfristig zu füllen? Hier ist strategisches Planen gefragt.

Rücklagen muss jede Eigentümergemeinschaft laut WEG „in angemessener Höhe“ bilden. Sie werden anteilig von den Eigentümern eingezahlt und dienen in erster Linie der Finanzierung der laufenden Instandhaltung des Gebäudes.

Außerdem sollten die Rücklagen immer eine Reserve für akute Schadensfälle bereithalten. Denn ist – etwa durch einen Wasserschaden – „Gefahr im Verzug“, muss der Verwalter sofort handeln, ohne vorherige Abstimmung in der Eigentümerversammlung. Unternimmt er nichts, und es treten etwa in einer Wohnung Schimmelschäden auf, dann ist die Eigentümergemeinschaft hierfür schadensersatzpflichtig.

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Modernisierungsmaßnahmen müssen dabei mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, wobei nur zustimmende Eigentümer die Kosten der Maßnahme tragen. Wird eine Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen sowie mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten entsprechend ihrer Anteile. Ausgenommen sind bauliche Veränderungen mit außerordentlich hohen Kosten oder Maßnahmen, die sich nicht in angemessener Zeit amortisieren.

Eine wichtige Rolle bei solchen Entscheidungen spielt der Verwalter. Er bereitet die Entscheidungsprozesse vor und moderiert sie. Im Zweifel kann die Gemeinschaft einen unabhängigen Experten hinzuziehen. Wichtig ist, dass die Gemeinschaft letztlich die Entscheidungen möglichst im Konsens trifft.

Frei gestalten, renovieren oder reparieren kann der Wohnungsbesitzer alles, was zu seinem Sondereigentum gehört: Wandoberflächen, Böden, nicht tragende Wände. Aber schon das Versetzen einer Innentür kann sich auf die Statik des Hauses auswirken und benötigt daher die Genehmigung durch die Gemeinschaft. Deshalb ist es am besten, jede Renovierung, die übers Tapezieren oder Bodenverlegen hinausgeht, mit der Gemeinschaft abzustimmen.

Stand: März 2023