Instandhaltungsrücklage für Ihr Haus: Höhe und Berechnung

Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage) ist der Spartopf, auf den Wohnungs- oder Hauseigentümer zurückgreifen, wenn Reparaturen anfallen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) empfiehlt eine Instandhaltungsrücklage anzulegen, gesetzlich vorgeschrieben ist sie aber nicht. Bei einem Verkauf steigert die Instandhaltungsrücklage den Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung.

Bei den meisten Maßnahmen gilt: Lieber frühzeitig handeln. Durch die regelmäßige Wartung und eine schnelle Reparatur von kleinen Schäden können Sie verhindern, dass die Bausubstanz in Mitleidenschaft gezogen wird.

Eine gesetzliche Regelung zur Höhe der Erhaltungsrücklage gibt es nicht. Allerdings gibt es Empfehlungen. In der Praxis hängt die empfohlene Höhe der Instandhaltungsrücklage ab von Lage, Alter, Zustand, Ausstattung und Größe der Immobilie sowie von den finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer. Wenn ein Aufzug im Haus vorhanden ist, erhöht sie sich um jährlich 1,50 EUR/m². Gibt es eine Hausverwaltung, gelten die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung als Richtlinie:

Wie lange die Bauteile eines Hauses ihren Dienst tun, kann sehr unterschiedlich sein. Im Folgenden beispielhaft einige Sanierungsintervalle:

Alle 5 bis 10 Jahre sollte ein Haus gründlich überprüft werden. Dabei empfiehlt es sich, alle Bauteile genau unter die Lupe zu nehmen. Wenn Sie Zweifel haben, können Sie einen Architekten oder Bauingenieur zurate ziehen. Diese Fachleute können am besten abschätzen, ob eine Maßnahme sofort angegangen werden sollte und welche Kosten zu erwarten sind. In unserem Partnernetzwerk finden Sie viele Anbieter, die Sie hierbei unterstützen können.

Übrigens: Für die Finanzierung Ihrer Modernisierung gibt es Unterstützung durch zahlreiche Förderangebote. In unserem Artikel finden Sie einen Überblick über die aktuellen Fördergelder für Sanierungen.

Eine weitere Formel zur Berechnung der Instandhaltungsrücklage geht von der Annahme aus, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Baukosten für die Instandhaltung des Gebäudes anfällt. Die sogenannte Peters`sche Formel besagt weiterhin, dass 65 bis 70 Prozent der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfallen und 30 – 35 Prozent auf das Sondereigentum. Für Reparaturen am Sondereigentum müssen die jeweiligen Eigentümer in der Regel selbst aufkommen.

Bei einer 100 m² großen Eigentumswohnung mit geschätzen Baukosten von 1.500 Euro pro m² beträgt die Instandhaltungsrücklage also 1.969 Euro im Jahr (= 1.500 Euro x 1,5 : 80 Jahre x 0,7 x 100 m²). Das sind 164 Euro im Monat.

Übrigens: Wird die Instandhaltungsrücklage nachweislich für entsprechende Reparaturen verwendet, kann sie bei Vermietung der Wohnung als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Eigentümer selbst genutzter Immobilien haben die Möglichkeit, den Steuerbonus für Handwerkerleistungen zu nutzen. Dieser reduziert die Einkommensteuerlast um 20 Prozent der anteilig angefallenen Lohnkosten.

Es empfiehlt sich, die Instandhaltungsrücklage anzulegen. Schließlich ist sie ein Notgroschen, auf den man nicht ständig zugreifen können muss. Damit die Rücklage aber im Notfall zur Verfügung steht, sollte die Anlageform entsprechend gewählt werden. Gibt es eine Hausverwaltung, ist diese sogar zur Anlage der Erhaltungsrücklage verpflichtet. Die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen dabei einer spekulativen Anlage. In der Regel wird die Instandhaltungsrücklage als Tagesgeld, Festgeld oder auf einem Sparkonto angelegt. In jedem Fall muss sie auf einem getrennten Konto, dem Rücklagenkonto, verwaltet werden.

Die Erhaltungsrücklage ist strikt zweckgebunden. Sie darf ausschließlich für Instandsetzungen und Instandhaltungen verwendet werden, die nicht in den laufenden Kosten enthalten sind. Beispielsweise darf die Rücklage nicht verwendet werden, um dadurch besonders günstiges Heizöl anzuschaffen. Sofern aber ein erheblicher Überschuss in der Instandhaltungsrücklage vorhanden ist, kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, diesen Teil der Rücklage aufzulösen und davon z.B. Heizöl zu kaufen.

Grundsätzlich dürfen Eigentümergemeinschaften selbst darüber entscheiden, ob sie eine Erhaltungsrücklage anlegen wollen oder nicht. Diese ist oft in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt. Allerdings können einzelne Wohnungseigentümer die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage einklagen, indem sie sich auf den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung berufen.

Nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Kostenarten können auf Mieter umgelegt werden. Die Instandhaltungsrücklage gehört, genauso wie die Kosten für die Hausverwaltung, nicht dazu. Ebenso können Vermieter nicht die Bankgebühren für das notwendige Konto oder die Kosten für Schadensgutachten umlegen. Diese Kosten sind laut Gesetzgeber stets vom Immobilieneigentümer zu tragen.

Die Instandhaltungsrücklage geht beim Verkauf der Eigentumswohnung oder des Hauses grundsätzlich auf den Käufer über. Zum Wert der Immobilie kommt also die Rücklage hinzu. Das sollte sich auch auf den Preis auswirken.

Die genaue Höhe kann beim Verwalter erfragt werden. Dabei sollten Käufer darauf achten, dass die Zahlungsaufstellung die tatsächlich geleisteten Zahlungen zeigt und nicht nur die Soll-Stellungen.

Des Weiteren sollten Immobilien-Käufer die Instandhaltungs- oder Erhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert aufführen lassen. Denn auf den Immobilienkaufpreis fällt Grunderwerbsteuer an, nicht aber auf die Instandhaltungsrücklage – sofern sie als getrennte Position erkennbar ist.

Stand: Januar 2023