Wohnung kaufen & vermieten: Lohnt sich das?

Finanzieren Sie eine Wohnung oder ein Haus, zahlen Sie keine Nettokaltmiete mehr, die für viele Baufinanzierer "aus dem Fenster geworfenes Geld" darstellt. Stattdessen investieren Sie in einen nach wie vor stabilen Realwert, den Sie selbst bewohnen oder vermieten und später auch an kommende Generationen weitergeben können.

Im ersten Szenario erhalten Eigentümer durch den Wegfall ihrer Miete ein Finanzplus, mit dem sie ihr Darlehen zurückzahlen und ihr Zuhause instand halten können. Im zweiten geschieht dies durch Mieteinnahmen. Beides kann Vorzüge und auch Nachteile haben, abhängig von Ihren persönlichen Umständen, dem Markt, der Lage des Objekts und dem Aufwand, den die Immobilie verursacht. Wir geben Ihnen einen Überblick darüber, worauf Sie als Eigentümer vorbereitet sein müssen.

Nutzen Sie Ihr Objekt selbst, sind Sie unabhängig was die Gestaltung, Instandhaltung und Erneuerung Ihrer Immobilie betrifft. Sie müssen sich keine Gedanken darüber machen, ob ein gefliestes Wohnzimmer potenziellen Mietern missfallen könnte.

Sie kommen auch nicht sofort in Zugzwang, sobald das Badezimmer renovierungsbedürftig wird oder Reparaturen ins Haus stehen. Wann Sie diese ausführen, ist zum größten Teil Ihnen überlassen. Natürlich kann man eine defekte Heizung nicht den gesamten Winter über unrepariert lassen, aber Einkommensausfälle durch Mietminderungen haben Sie in den eigenen vier Wänden nicht zu befürchten.

Zudem sind Sie in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung sicher vor der Kündigung durch den Vermieter und vor plötzlichen Mieterhöhungen.

Größter Vorteil: Preisentwicklung und Lage sind Nebensache. Besonders in ländlichen Gegenden kann sich die Selbstnutzung als lohnenswerter erweisen. Denn so müssen Sie keine Abhängigkeit vom Markt fürchten. Sollte Ihr Objekt auf dem Papier an Verkehrswert verlieren, so ist das für Sie wenig relevant. Auf der Kehrseite haben Sie bei einer Wertsteigerung allerdings auch nichts vom Aufschwung.

Was den Fiskus betrifft, so lässt sich bei der Eigennutzung recht wenig steuerlich geltend machen: Lediglich Handwerksarbeiten, die nicht in bar gezahlt wurden, lassen sich absetzen.

Womit die Eigennutzung aber punkten kann, sind Förderprogramme, die unter das Wohn-Riestern fallen: Mit diesen könnten Sie über verschiedene Optionen Ihr Zuhause zu guten Zinsen finanzieren und obendrauf eine jährliche Förderung von 175 € pro erwachsener Person plus 185 € bis 300 € für jedes im Haushalt lebende Kind erhalten, abhängig vom Geburtsjahr. Da der Staat mit dem Wohn-Riestern Menschen in die eigenen vier Wände bringen will, damit sie im Alter mietfrei leben können, erhalten Sie die Förderungen nur, wenn Sie Ihre finanzierte Immobilie auch beziehen.

Ganz klar: Die Einnahmen. Im besten Fall zahlt sich die Wohnung dann von selbst ab. Doch das ist komplex und erfordert Know-How. Bevor Sie Ihr Objekt überhaupt vermieten können, sind einige Aufwendungen nötig.

Vorbereitungen: Gutachten, Renovierungen und Besichtigungen
Haben Sie ein Bestandsobjekt gekauft, das eine Erneuerung nötig hätte, sollte dies vor der ersten Vermietung geschehen. Das führt zu einem höheren Wert auf dem Markt und zu mehr Interessenten. Eine bessere Energieeffizienz durch eine neue Dämmung oder moderne Isolierglasfenster erhöht ebenfalls die Attraktivität für viele Mieter. Hat das Haus einen Hof oder Garten, sollte grundsätzlich auch dieser auf Vordermann gebracht werden.

Um vermieten zu können, müssen zunächst verschiedene Dokumente erstellt werden. Dazu zählen:

• der Energieausweis (je nach Ausführung 60–600 €)
• ein Grundriss (selbst erstellt oder vom Profi ab ca. 20 bis 60 €)
• ein Mietvertrag vom Anwalt (ca. 250 €, Musterverträge gibt es auch günstiger)
• ein Muster einer Selbstauskunft für Interessierte
• aussagekräftige Fotos der Immobilie

Haben Sie alle nötigen Unterlagen, können Sie Ihr Objekt auf verschiedenen Portalen, wie hier im Wüstenrot Immobilienportal, oder in der lokalen Zeitung inserieren. Um festzustellen, ob Ihre potenziellen Mieter auch solvent sind, können Sie von ihnen eine Selbstauskunft, eine aktuelle Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sowie einen SCHUFA-Auszug verlangen. Alternativ haben Sie auch die Möglichkeit, eine Erlaubnis einzuholen, mit der Sie dann selbst eine Anfrage bei der SCHUFA stellen.

Weitere Forderungen wie Kontoauszüge, Arbeitsverträge oder Fragen zum Familienstand, der Religion und anderen Privatsachen sind nicht zulässig.

Im Gegensatz zur Selbstnutzung ist das Finanzamt bei Vermietern weitaus gnädiger, was die steuerliche Geltendmachung von Ausgaben angeht. Zwar sind die Ausgaben beim Vermieten generell höher als bei einer selbstgenutzten Immobilie, Sie können dafür aber im Steuererklärungsformular „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und in den Werbungskosten u. a. folgende Kosten absetzen:

• Maklerprovision
• die Zinsen des Darlehens, mit dem das Objekt bezahlt wird
• die jährliche Grundsteuer
• Renovierungen, Reparaturen und Instandhaltungskosten
• Steuerberater und Anwalt

Außerdem können seit 2021 Ausgaben, die maximal 1.000 € (ohne Mehrwertsteuer) kosten (zum Beispiel eine neue Badezimmer-Armatur) ebenfalls direkt von der Steuer abgesetzt werden. Alles über 1.000 € netto muss über mehrere Jahre hinweg abgesetzt werden und fällt unter die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA).

Die Absetzung für Abnutzung (AfA)

Darüber hinaus greift für Vermieter die AfA-Regelung. Diese nimmt an, dass eine Immobilie Jahr für Jahr durch Abnutzungserscheinungen an Wert verliert. Deshalb lässt sich ein Teil der Herstellungs- und Anschaffungskosten unter „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ steuerlich geltend machen. Dabei kommt es auf das Baujahr des Objektes an: Bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, lassen sich 40 Jahre lang 2,5 % der Baukosten im Jahr absetzen. Bei Altbauten ab 1925 und neu gebauten Objekten sind es 50 Jahre lang jeweils 2 %.

Steuerliche Vorteile für den Grundstückspreis gibt es allerdings nicht.

Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gelten besondere Regeln: zusätzlich zur genannten AfA lassen sich hier Modernisierungskosten acht Jahre lang mit 9 % pro Jahr absetzen und danach noch vier Jahre lang mit 7 %.

Immobilienkauf – Was können Sie absetzen?

Ein Beispiel: Sie erwerben ein Einfamilienhaus mit 170 m² in Hannover, das 1915 erbaut wurde. Der Kaufpreis lag bei 450.000 €. Vermieten lässt es sich für 1.700 € kalt. Über die AfA könnten Sie jährlich 2,5 % des Kaufpreises von der Steuer abschreiben.

Sie lassen im Anschluss die Fassade ausbessern und streichen, was insgesamt 6.500 € kostet. Da diese Ausgabe als sogenannter Erhaltungsaufwand zählt, können die Kosten am Stück abgesetzt werden oder über mehrere Jahre verteilt. Sie entscheiden sich dazu, sie auf einmal abzusetzen.

Im Laufe des Jahres bauen Sie zudem ein neues Waschbecken mitsamt Armatur für 350 € ein und bezahlen für Reparaturaufgaben Handwerkerrechnungen über jeweils 375 €, 250 € und 120 €.

Auch die Darlehenszinsen können Sie als Werbungskosten absetzen (4.850 €) sowie Kontoführungsgebühren für das Vermieterkonto (50 €), die Kosten für Immobilieninserate (60 €) und die Ausgaben für die Nebenkosten des Hauses (Strom, Heizung, Wasser, Müllentsorgung), insgesamt 3.530 €. Zu guter Letzt setzen Sie 0,30 € Fahrtkosten pro Kilometer ab, was bei 450 km Strecke 135 € ergibt.

• Kaufpreis: 2,5 % absetzbar
• Fassade: 100 % absetzbar
• Waschbecken: 100 % absetzbar
• Handwerker: 100 % absetzbar
• Zinsen: 100 % absetzbar
• Nebenkosten: 100 % absetzbar
• Grundsteuer: 100 % absetzbar
• Fahrtkosten: 100 % absetzbar

Ob es finanziell rentabel ist, zu vermieten, sollten Sie zuvor mit einer Beispielrechnung abschätzen. Besonders, wenn Sie eine Hausverwaltung einschalten und mit Mietausfällen rechnen müssen schrumpft der jährliche Gewinn mitunter stark. Um einen ersten Eindruck zu erhalten, stellen Sie Ihre Mieteinnahmen den Ausgaben gegenüber: Darlehen, Hausverwaltung, Mietausfälle von 5–10 %, Instandhaltungskosten.

Ob sich die Vermietung Ihrer Immobilie wirklich lohnt, hängt grundsätzlich von der Lage des Objektes ab. Ein Mietausfall von 5 % der Miete ist eine sehr optimistische Schätzung. In weniger beliebten Regionen muss man mitunter mit mehreren Wochen bis Monaten Leerstand rechnen, bis man die passenden Mieter gefunden hat. Das erzeugt eine große Lücke im Geldbeutel und damit in der Finanzierung. Hinzu kommen Verwaltungskosten, wenn Sie nicht selbst als Hausverwalter auftreten möchten oder können, etwa weil Sie in einer anderen Stadt wohnen.

Zwar bietet das Finanzamt ein Mal im Jahr Steuererleichterungen an, trotzdem besitzt man mit einem vermieteten Haus sehr selten eine Goldgrube, die unaufhörlich Rendite abwirft. Besitzen Sie ein Landhaus oder möchten Sie sich den Aufwand und die Ausgaben rund ums Vermieten gerne ersparen, ist Eigennutzung in jedem Fall die bessere Option.

Stand: September 2021

Eine Immobilie vermieten
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