Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?
Das erfahren Sie in diesem Ratgeber:
Aktuell ist ein günstiger Zeitpunkt für den Immobilienkauf.
Immobilien sind in ländlichen Regionen häufig günstiger.
Die Immobilienpreise fielen zuletzt in 2023 leicht.
Aufgrund des Bevölkerungswachstums ist der Wohnungsbedarf konstant hoch.
Die Preise werden sich über 2024 hinweg voraussichtlich stabilisieren.
Wer einen Immobilienwunsch hat, sollte nicht zu lange mit dem Kauf warten.
Wie ist die aktuelle Lage am Immobilienmarkt?
Viele Jahre kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Dank niedriger Bauzinsen war der Immobilienerwerb dennoch für viele lange erschwinglich, bis diese vor zwei Jahren stark anstiegen. Weniger Menschen konnten sich nun eine Immobilie leisten und die Nachfrage nahm ab. 2023 kam es daher zum Wendepunkt: Die Immobilienpreise sind kontinuierlich rückläufig und fielen Ende 2023 so stark wie seit 20 Jahren nicht mehr.
Die wichtigsten Entwicklungen im Überblick:
- Überregionaler Preisrückgang: Die Preise für Wohnimmobilien gehen deutschlandweit zurück.
- Verdoppelung der Immobilienangebote: Je 50.000 mehr Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen stehen zum Kauf bereit.
- Rückläufige Bauzinsen: Die Bauzinsen bleiben volatil, könnten auf Gesamtsicht 2024 jedoch nochmals sinken.
- Günstiger Zeitpunkt: Tendenziell niedrigere Kosten sowie steigende Einkommen machen den Immobilienerwerb derzeit wieder attraktiver.
Wer plant eine Immobilie zu kaufen, sollte nicht zu lange warten – denn der Wunsch nach Wohneigentum ist nach wie vor sehr groß. Aufgrund einer ebenfalls hohen Nachfrage nach Mietwohnungen und insgesamt zu wenig Wohnraum gerät der Markt zusätzlich unter Druck. Warum jetzt der ideale Zeitpunkt für den Immobilienerwerb ist und wie sich die Preise zukünftig entwickeln könnten, erfahren Sie hier.
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Wo sind die Immobilienpreise besonders rückläufig, wo eher weniger?
Von den sinkenden Immobilienpreisen profitieren sowohl Wohneigentumsinteressenten in Metropolen, als auch in ländlichen Kreisen. Wer beabsichtigt ein Ein- oder Zweifamilienhaus zu erwerben, erfährt in der Stadt sowie auf dem Land im Mittel einen deutlichen Rückgang der Preise. In Städten wie Stuttgart, Frankfurt, Hamburg oder Berlin werden Eigentumswohnungen ebenfalls wesentlich günstiger und liegen unter dem Preisdurchschnitt des Vorjahres. Etwas weniger, dennoch spürbar, gehen die Preise für Wohnungen in dünner besiedelten Regionen zurück.
Der Preisrückgang betrifft im Mittel alle Arten von Bestandsimmobilien und macht den Erwerb der eigenen vier Wände deutlich attraktiver.
Wie entwickelten sich die Preise über die letzten 10 Jahre?
Für über 10 Jahre stiegen die Immobilienpreise in Deutschland kräftig an. Dank gesunkener Bauzinsen war der Kauf von Wohneigentum allerdings für viele Menschen lange bezahlbar. Solange die Zinsen auf diesem niedrigen Niveau verharrten, boomte der Immobilienmarkt und die Preise nahmen kontinuierlich zu. Grund für den Preisanstieg waren neben den günstigen Finanzierungsbedingungen zudem gestiegene Baukosten, insbesondere aufgrund von Lieferengpässen bei Baumaterialien. Auch die zwischenzeitlich hohen Energiepreise trugen dazu bei.
Mitte 2022 begann die Wende: Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) zuvor mit Leitzinserhöhungen auf die rasante Inflation reagiert hatte, stiegen in der Folge auch die Bauzinsen in kurzer Zeit von gut einem auf rund vier Prozent an. Aufgrund der Vervierfachung der Zinssätze konnten sich auch viele Haushalte mit mittlerem Einkommen kein Wohneigentum mehr leisten. Kaufen verteuerte sich wieder im Verhältnis zum Mieten und die Immobiliennachfrage nahm ab.
Entlang des Jahreswechsels von 2022 zu 2023 reagierten die Preise für selbst genutztes Wohneigentum entsprechend. Bei einem zunächst leichten Rückgang der Immobilienpreise gegen Ende 2022, sanken die Preise über das Jahr 2023 hinweg immer stärker. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2022, fielen die Preise für selbst genutzte Wohnimmobilien Ende 2023 rund 10 % niedriger aus. Parallel gingen die Bauzinsen zum Jahresende auf gut 3,4 % zurück – ein Minus von rund einem halben Prozent im Vergleich zum Herbst 2023. Gegenwärtig fällt die Finanzierungsrate für eine Immobilie im Bundesdurchschnitt monatlich gut 600 Euro günstiger aus, als 2022. Somit besteht aktuell eine günstige, voraussichtlich kurzweilige Situation für den Immobilienerwerb.
Warum ist der Immobilienbedarf in Deutschland so hoch?
Obwohl die hohen Immobilienpreise aufgrund der gestiegenen Zinsen für viele Haushalte in der jüngeren Vergangenheit nicht mehr finanzierbar waren, blieb der eigentliche Bedarf weiterhin hoch. Grund dafür sind einerseits die zunehmende Bevölkerungszahl und andererseits der dennoch stark rückläufige Wohnungsbau.
Die Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose des empirica-Instituts (Stand: November 2023) schätzt die Einwohnerzahl für Deutschland zum Ende des Jahres 2023 auf 85 Millionen – Ende September waren es noch gut 84,6 Millionen. Damit wäre in den beiden Jahren 2022 und 2023 die Bevölkerung insgesamt um rund 1,8 Millionen Menschen angewachsen. Das ist so viel, wie Hamburg Einwohner hat. Allein im Hinblick auf die Ukraine-Flüchtlinge wird eine zusätzliche Nachfrage nach 600.000 Wohnungen bis 2025 prognostiziert. Angesichts des sowieso zu knappen Wohnungsangebots verschärft das die Lage zusätzlich – sowohl für den Eigentumsimmobilien-, als auch Mietwohnungsmarkt.
Zeitgleich ist der Bauüberhang in Deutschland so groß wie noch nie zuvor. Das Statistische Bundesamt ermittelte für 2022 insgesamt 885.000 bereits genehmigte, jedoch nicht fertiggestellte Wohnungseinheiten. Grund dafür ist, dass unter den aktuellen Rahmenbedingungen hoher gesetzlicher Anforderungen der Wohnungsbau nicht mit dem Wachstum der Bevölkerungszahl mithalten kann.
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Wird der Immobilienpreisrückgang 2024 anhalten?
Obwohl die Immobilienpreise 2023 kontinuierlich gefallen sind, ist fragwürdig, wie lange diese Preisentwicklung anhält. Experten spekulieren auf noch etwas mehr Spielraum bei den Preisen und erwarten, dass diese in 2024 weiter fallen. Dementsprechend wird eine zunehmende Nachfrage erwartet, woraufhin mittelfristig mit erneut steigenden Preisen zu rechnen ist, auch in Reaktion auf die wieder etwas niedrigeren Bauzinsen. Der Zeitraum für den günstigeren Immobilienerwerb ist dementsprechend begrenzt und die Gelegenheit daher aktuell günstig.
Folgende Faktoren sprechen gegen einen länger anhaltenden Trend bei den rückläufigen Immobilienpreisen in Deutschland:
Verbesserte Kaufkraft
Wenngleich sich die deutsche Wirtschaft noch nicht gänzlich wieder stabilisieren konnte, steigen die Realeinkommen wieder, wozu insbesondere die rückläufige Inflation beiträgt. Dadurch verbessert sich die Kaufkraft der Menschen wieder und die Investitionsbereitschaft vieler Wohneigentumsinteressenten wird wieder steigen. Erste Zinssenkungssignale der Europäischen Zentralbank für 2024 lassen perspektivisch auf einen nochmaligen Rückgang der Bauzinsen hoffen. Sind mehr Menschen bereit einen Baukredit für den Immobilienerwerb aufzunehmen und steigt die Kaufbereitschaft, werden sehr wahrscheinlich auch die Immobilienpreise erneut steigen.
Zu wenig Neubau
Bauen und Sanieren verteuert sich weiter aufgrund strengerer Umweltstandards, höhere Anforderungen an die Energieeffizienz der Gebäude sowie Vorschriften zur Nutzung erneuerbarer Energien bei gleichzeitig herrschendem Fachkräftemangel. Bauträger und Wohnungsbauunternehmen haben daher viele Bauprojekte storniert oder auf Eis gelegt. Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen nahm in 2023 im Vergleich zu 2022 um geschätzt 9 % ab.
Hohe Wohnungsgesamtnachfrage
Die Nachfrage nach Wohnraum ist nach wie vor sehr hoch, während paradoxerweise der Neubau sehr niedrig ausfällt. Den hohen Nachfragedruck belegen die jährlich steigenden Mietpreise. Pro Jahr werden in den besonders nachgefragten Regionen noch immer zehntausende Wohnungen zu wenig gebaut, insbesondere bedingt durch fehlendes Bauland. Aufgrund des hohen Bedarfs, des Einbruchs beim Neubau und der verbesserten Rahmenbedingungen für Kaufinteressenten, ist mittelfristig zu erwarten, dass die Preise für Wohnimmobilien wieder anziehen werden.
Soll ich jetzt eine Immobilie kaufen oder besser noch warten?
Die Entwicklung der Immobilienpreise ist nicht hundertprozentig vorhersehbar. Steht die Überlegung im Raum eine Immobilie zu kaufen, muss die aktuelle Marktsituation abgewogen werden:
Nach über 10 Jahren Anstieg sinken die Immobilienpreise derzeit wieder. Zeitgleich sind auch die Bauzinsen wieder etwas zurückgegangen. Hinzu kommen das größere Angebot an Wohnobjekten und die Aussicht auf einen ermäßigten Kaufpreis, bevor mittelfristig die Preise tendenziell wieder steigen.
Seit längerer Zeit waren die Bedingungen für einen Immobilienerwerb nicht mehr so günstig wie aktuell. Wer den Haus- oder Wohnungskauf jetzt angeht, nutzt die niedrigeren Bauzinsen, vermeidet höhere Kosten bei wieder anziehenden Kaufpreisen und erspart sich die weiterhin steigenden Mietkosten. Somit lohnt sich der Erwerb der Traumimmobilie zurzeit besonders, dieses Zeitfenster ist allerdings begrenzt.
Noch Fragen? Ihr Wüstenrot-Berater vor Ort hilft Ihnen weiter.
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Wüstenrot Wohndarlehen Classic der Wüstenrot Bausparkasse AG, selbst genutztes Wohneigentum, erstrangige Absicherung des Darlehens über eine Grundschuld, einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, festes Beschäftigungsverhältnis (keine geringfügige Beschäftigung) als Angestellte/r, Arbeiter/in, Beamte/in oder Soldat/in, Auszahlung des Darlehens in einer Summe.
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Bei günstigeren Immobilienpreisen kann es sich lohnen eine Immobilie als Kapitalanlage oder als Unterstützung für die Altersvorsorge zu erwerben.
Auch eine ältere Bestandsimmobilie erhalten Sie gegenwärtig für weniger Geld. Bei anschließenden Modernisierungsvorhaben können Sie dann von Förderungen für energetische Sanierungen profitieren.
Weitere Fragen zur Immobilienmarktentwicklung
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt?
Sowohl die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung, die Entwicklung der Bauzinsen, die Situation im Neubau als auch globale geopolitische Bedingungen haben Auswirkung auf den deutschen Markt für Wohnimmobilien. Die im letzten Jahr noch leicht rezessive Wirtschaft Deutschlands erholt sich allmählich und soll nach Aussage der Wirtschaftsforschungsinstitute spätestens 2025 wieder zu einem soliden Wachstumskurs zurückfinden. Die Inflation ist deutlich zurückgegangen, der Kampf der Europäischen Zentralbank gegen den Preisauftrieb jedoch noch nicht abgeschlossen. Die Bauzinsen sollen sich in den nächsten Monaten mit gewissen Schwankungen in etwa seitwärts bewegen.
Grundsätzlich ist der deutsche Immobilienmarkt als robust und stabil anzusehen. Die in Deutschland ohnehin international vergleichsweise geringe Gefahr von Marktverwerfungen aufgrund einer platzenden Immobilienpreisblase hat sich in den letzten Jahren noch mehr verringert. Deutschland gilt auch über seine Grenzen hinweg in Sachen Wohnimmobilien als sicherer Anlagehafen.
Grundsätzlich ist der deutsche Immobilienmarkt als robust und stabil anzusehen. Die in Deutschland ohnehin international vergleichsweise geringe Gefahr von Marktverwerfungen aufgrund einer platzenden Immobilienpreisblase hat sich in den letzten Jahren noch mehr verringert. Deutschland gilt auch über seine Grenzen hinweg in Sachen Wohnimmobilien als sicherer Anlagehafen.
Wie kommt es zu einer Immobilienpreisblase?
Eine Immobilienpreisblase kann entstehen, wenn steigende Immobilienpreise immer mehr Menschen dazu veranlassen, mit Immobilien zu spekulieren. In der Hoffnung, das Objekt bereits nach wenigen Jahren wieder zu einem höheren Preise zu verkaufen, finanzieren viele komplett mit geliehenem Geld. Das treibt die Immobilienpreise weiter in die Höhe. Wenn eine solche Blase platzt, fangen die Preise an nachzugeben. Das kann passieren, wenn aufgrund von Spekulation zu viel gebaut wird, die Bauzinsen plötzlich ansteigen oder Käufer nicht mehr bereit sind, immer höhere Immobilienpreise zu zahlen.
Die Folge: Viele möchten so schnell wie möglich verkaufen, um die Verluste gering zu halten – insbesondere, wenn ausschließlich über Kredit finanziert wurde. Durch das Überangebot an Immobilien auf dem Wohnungsmarkt kommt es zum Preissturz. Solche platzenden Immobilienpreisblasen ereigneten sich unter anderem in Irland, den Niederlanden und Spanien im Zuge der Wirtschafts- und Finanzmarktkrise Ende der 2000er Jahre.
Grund für den derzeit zu beobachtenden Rückgang bei den Immobilienpreisen und des steigenden Angebots in Deutschland ist nicht das Platzen einer Immobilienpreisblase, sondern die bisher vergleichsweise immer noch hohen Bauzinsen, welche höhere Kreditraten verursachen. Interessenten können sich dies nicht mehr leisten, was zu einer sinkenden Nachfrage führt. Die Entstehung eines Überangebotes an Immobilien ist nicht zu befürchten, da der Bedarf an Wohnraum ungebrochen hoch ist, wobei der Immobilienerwerb gegenüber dem Mieten wieder deutlich an Attraktivität gewonnen hat.
Die Folge: Viele möchten so schnell wie möglich verkaufen, um die Verluste gering zu halten – insbesondere, wenn ausschließlich über Kredit finanziert wurde. Durch das Überangebot an Immobilien auf dem Wohnungsmarkt kommt es zum Preissturz. Solche platzenden Immobilienpreisblasen ereigneten sich unter anderem in Irland, den Niederlanden und Spanien im Zuge der Wirtschafts- und Finanzmarktkrise Ende der 2000er Jahre.
Grund für den derzeit zu beobachtenden Rückgang bei den Immobilienpreisen und des steigenden Angebots in Deutschland ist nicht das Platzen einer Immobilienpreisblase, sondern die bisher vergleichsweise immer noch hohen Bauzinsen, welche höhere Kreditraten verursachen. Interessenten können sich dies nicht mehr leisten, was zu einer sinkenden Nachfrage führt. Die Entstehung eines Überangebotes an Immobilien ist nicht zu befürchten, da der Bedarf an Wohnraum ungebrochen hoch ist, wobei der Immobilienerwerb gegenüber dem Mieten wieder deutlich an Attraktivität gewonnen hat.
Wie sicher sind Immobilienfinanzierungen in Deutschland?
Das Finanzmarkt- und Baufinanzierungssystem in Deutschland ist deutlich robuster als in anderen Ländern. Finanzierungen sind hierzulande insbesondere durch das geforderte Eigenkapital sowie über lange Zeiträume fest vereinbarte Zinssätze relativ solide aufgestellt. Die langen Zinslaufzeiten erweisen sich vor allem dann als wichtiger, stabilisierender Faktor, wenn mit geringerem Eigenkapitalanteil finanziert wird, was in der Niedrigzinsphase häufiger vorkam.
Das in Deutschland weit verbreitete staatlich geförderte Bausparen, das zum Vorsparen genutzt werden kann, bietet zusätzliche Zinssicherheit. Gerade in Phasen niedriger und wieder steigender Bauzinsen werden vermehrt Bausparverträge abgeschlossen, um sich die niedrigen Bauspardarlehenszinsen zu sichern. Diese zinsgünstigen Bauspardarlehen werden dann in der Phase wieder höherer Bauzinsen verstärkt eingesetzt. Somit verläuft der Bausparmarkt zum Markt für normale Baukredite, also den Hypothekendarlehen, antizyklisch und stabilisiert auf diese Weise den Baufinanzierungs- und damit insgesamt den Finanzmarkt.
Unsere Wüstenrot-Berater beantworten gerne alle Ihre Fragen rund um das Thema Bausparen.
Das in Deutschland weit verbreitete staatlich geförderte Bausparen, das zum Vorsparen genutzt werden kann, bietet zusätzliche Zinssicherheit. Gerade in Phasen niedriger und wieder steigender Bauzinsen werden vermehrt Bausparverträge abgeschlossen, um sich die niedrigen Bauspardarlehenszinsen zu sichern. Diese zinsgünstigen Bauspardarlehen werden dann in der Phase wieder höherer Bauzinsen verstärkt eingesetzt. Somit verläuft der Bausparmarkt zum Markt für normale Baukredite, also den Hypothekendarlehen, antizyklisch und stabilisiert auf diese Weise den Baufinanzierungs- und damit insgesamt den Finanzmarkt.
Unsere Wüstenrot-Berater beantworten gerne alle Ihre Fragen rund um das Thema Bausparen.
Lohnt es sich eine Immobilie zu kaufen?
Ob sich der Immobilienkauf für Sie lohnt hängt von Ihren präferenzen ab. In unserem Ratgeber zum Immobilienkauf im Vergleich zum Aktieninvestment zeigen wir, wann sich welche Anlageform lohnt.
Stand: Januar 2024
Wichtige Informationen
Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung und -verrentung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.
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