Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Immobilie als Kapitalanlage bringt für den Besitzer einige Vorteile mit sich, ganz davon abgesehen, dass man mit einer Immobilie in eine langfristige Wertanlage investiert: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, tätigt im wahrsten Sinne des Wortes eine Investition in die Zukunft. Die Rendite durch Mieteinnahmen oder einen späteren Verkauf wird durch die aktuelle Niedrigzinsphase besonders attraktiv. Aus diesen Gründen zahlt sich der Immobilienkauf im Vergleich zum Aktienkauf häufig als wirtschaftlichere Anlageoption aus.

Beim Kauf einer Immobilie, die als Geldanlage fungieren soll, ist ein genauer Blick auf Lage, Bausubstanz, Instandhaltung, Mieterstruktur, örtlicher Arbeitsmarkt, Verkehrsanbindung und vieles mehr empfehlenswert. Die größten Risiken bei einer Immobilie als Kapitalanlage, wenn sie vermietet werden soll, sind Leerstand, Renovierungskosten und Mietprozesse.

Der Mietmultiplikator oder Kaufpreisfaktor liefert Ihnen einen ersten Anhaltspunkt, ob die Immobilie eine gute Kapitalanlage ist oder nicht. Dabei gilt: Je kleiner das Ergebnis, desto wirtschaftlicher scheint die Immobilie zu sein. Denn je weniger Jahreskaltmieten benötigt werden, um den Kaufpreis zu erwirtschaften, desto besser. Aber Vorsicht: Bei Immobilien in schlechter Lage kann das Ergebnis verlockend niedrig sein, ohne dass die Immobilie wirklich eine gute Geldanlage ist. Eine attraktive, zukunftssichere Immobilie darf auch ein höheres Ergebnis liefern.

Die Formel lautet: Multiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten
Beachten Sie: Der Mietmultiplikator berücksichtigt keine Kaufnebenkosten, keine Betriebs- und Mietnebenkosten und auch keine Standortfaktoren. In der Rechnung werden nur Bruttozahlen verwendet. Damit liefert das Ergebnis einen groben Preisvergleich, sagt aber nichts über die tatsächlich zu erwartende Nettorendite aus.

Beispiel: Kostet eine Immobilie 400.000 Euro und erwirtschaftet im Jahr Mieteinnahmen in Höhe von 20.000 Euro, liegt der Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor) bei 20. Erwirtschaftet man mehr Mieteinahmen, sinkt der Multiplikator. Die Immobilie scheint also wirtschaftlicher zu sein. Ist die Immobilie bei gleichen Einnahmen teurer, steigt auch der Multiplikator an.

In der Regel gelten Kaufpreisfaktoren bis 20 als günstig; über 25 ist Kaufen teurer und weniger rentabel. Allerdings ist der Faktor stark standortabhängig, sodass Sie in Metropolregionen generell mit höheren Zahlen rechnen müssen. Aber: Nicht in jeder Gegend ist der Kaufpreisfaktor ausschlaggebend. In vielen Metropolen gibt es Faktoren von standardmäßig über 30, in Städten mit sinkender Bevölkerungszahl und ausbaufähiger Infrastruktur kann man dagegen Mehrfamilienhäuser finden, deren Faktor bei unter 10 liegt.

Trotzdem muss ersteres kein schlechtes Geschäft und letzteres keine tolle Anlage sein. Wichtiger ist die Tatsache, dass Ihre Immobilie auch in Zukunft ihren Wert erhält.

Meist reicht die Rente nicht, um den Lebensstandard im Alter aufrecht zu erhalten. Ohne private Altersvorsorge klafft die Versorgungslücke. Eine Immobilie als Kapitalanlage mit den entsprechenden Mieteinnahmen kann eine ideale Geldanlage fürs Alter sein.

Zur Immobilie als Altersvorsorge

Eine vermiete Immobilie kann eine tolle Kapitalanlage sein. Denn eine vermietete Immobilie bietet Ihnen viele steuerliche Möglichkeiten: Als Vermieter versteuern sie die Kaltmiete und die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten als zusätzliches Einkommen. Die in diesem Zusammenhang entstehenden Ausgaben können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen:

• Zinsen für die Finanzierung
• Grundsteuer
• Unterhalts- und Erhaltungskosten

Welche Vorteile die Vermietung einer Immobilie noch bringt, erfahren Sie hier.