Wieviel kann ich mir leisten?

Bevor Sie auf die Suche nach Ihrer Traumimmobilie gehen, ist es wichtig, zunächst den finanziellen Rahmen abzustecken, der Ihnen zur Verfügung steht. Ein Haus- oder Wohnungskauf ist ein finanzielles Großprojekt – für viele Menschen das größte in ihrem Leben. Umso wichtiger ist es, unnötige Risiken zu vermeiden. Außerdem sparen Sie viel Zeit und Frust, weil Sie Immobilien, die außerhalb Ihrer Preisklasse liegen, gar nicht erst anschauen müssen.

Der wichtigste Punkt, den Sie vor jeder Finanzierung klären müssen ist: Wieviel eigenes Geld können Sie einbringen?

Ein gewisses Minimum an Eigenkapital ist also Pflicht – auch die Darlehensgeber legen in der Regel darauf Wert. Dabei gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser. Denn damit ist das Risiko für eine Bank oder Bausparkasse geringer und Sie erhalten bessere Zinskonditionen.

Zwar sind auch Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital möglich. Wer das in Erwägung zieht, sollte sich aber sehr gut beraten lassen und die damit verbundenen Risiken ganz genau prüfen.

Von der Höhe der Eigenmittel hängt nämlich die Darlehenssumme ab – und damit auch die Höhe der monatlichen Raten. Deshalb: Machen Sie – bis auf eine Sicherheitsreserve – so viel Erspartes wie möglich flüssig. Damit das Guthaben rechtzeitig zur Verfügung steht, denken Sie daran, die Kapitalentnahme rechtzeitig zu beantragen.

Gebundenes Vermögen, wie ein noch nicht zugeteilter Bausparvertrag oder ein Sparbrief, kann zwar nicht ins Eigenkapital einfließen, wird von den Kreditgebern aber als zusätzliche Sicherheit in der Finanzierung akzeptiert und kann zu einem späteren Zeitpunkt beispielsweise als Sondertilgung eingesetzt werden.

Die maximalen Gesamtkosten Ihres Eigenheims, die für Sie noch solide finanzierbar sind, ergeben sich aus dem Eigenkapital plus der maximalen Kreditsumme. Dieses Limit sollten Sie bei der Immobiliensuche nicht überschreiten.

Ihre monatliche Rate darf nur so hoch sein, dass Sie sie bequem langfristig bezahlen können. Deshalb sollten Sie klären, wieviel Geld Sie jeden Monat für Zins und Tilgung übrig haben.

Wunsch und Wirklichkeit klaffen hier allerdings häufig auseinander. Um ein realistisches Bild Ihrer monatlichen Ausgaben zu erhalten, lohnt es sich, die Einnahmen und Ausgaben in Ihrem Haushalt über einen längeren Zeitraum schriftlich festzuhalten. Werten Sie die Kontoauszüge mindestens der letzten zwölf Monate aus.

• Wieviel Geld ist am Ende des Monats durchschnittlich übriggeblieben?
• Wieviel konnten Sie pro Monat sparen?
• Welche Ausgaben fallen regelmäßig an?
• Wie hoch sind Ihre monatlichen Lebenshaltungskosten durchschnittlich?
• Planen Sie bei den Ausgaben neben den regelmäßigen Kosten auch Urlaube ein.
• Werfen Sie auch einen Blick in die Zukunft: Welche finanziellen Zusatzbelastungen könnten hier auf Sie zukommen, etwa durch die Familienplanung oder berufliche Veränderungen?
• Ausgenommen von der Rechnung sind natürlich die aktuelle Miete inklusive Nebenkosten. Sie können künftig ins Eigenheim fließen.

Planen Sie eine ausreichende Reserve von mindestens drei Monatsgehältern für kurzfristig anfallende Reparaturen ein.

Ein Haus oder eine Wohnung müssen laufend in Schuss gehalten werden und Reparaturen und Modernisierungen fallen irgendwann bei jedem Eigenheimbesitzer an. Für diese Investitionen sollten jeden Monat Rücklagen angespart werden.

Wenn Sie Ihren finanziellen Spielraum kennen, können Sie besser über Ihre Möglichkeiten bei der Darlehenstilgung entscheiden. Eine gute Hilfe bietet auch ein Haushaltsrechner, um abzuschätzen, was Ihnen monatlich für die Raten einer Baufinanzierung zur Verfügung steht.

Eine weitere Frage, die Sie vor Ihrer Finanzierungsplanung klären sollten, ist, bis wann Sie spätestens schuldenfrei sein möchten. Ein sinnvolles Enddatum ist der voraussichtliche Rentenbeginn, denn ab diesem Zeitpunkt können Sie nicht mehr mit einem regelmäßigen Einkommen rechnen. Je länger Sie sich Zeit mit der Rückzahlung lassen, umso höher ist Ihr möglicher Kreditrahmen. Allerdings sind sie dann auch erst später Ihre Schulden los.

Bei niedrigen Zinsen, sollten Sie diese für einen möglich langen Zeitraum festschreiben lassen, am besten über eine Laufzeit von 20 oder 25 Jahren. Das Risiko höherer Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung können Sie somit minimieren.

Sie haben schon eine Immobilie im Blick? Bedenken Sie, dass zum Kaufpreis noch weitere Kosten hinzukommen. Diese können sich auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Dazu gehören beispielsweise:

• Die Grunderwerbssteuer: Je nach Bundesland fallen zwischen 3,5 und 6,5% der Kaufsumme an.
• Notar- und Grundbuchkosten: etwa 1,5 bis 2% des Kaufpreises
• Eventuelle Maklerprovision: 3 bis 7% des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer
• Kosten eventueller Gutachten